Apartament wakacyjny – inwestycja czy fanaberia?

Czyli Apartament Wakacyjny w Bułgarii, krok po kroku. Taki tytuł nosiła moja prezentacja na spotkaniu Katowickiego Oddziału Stowarzyszenia „Mieszkanicznik” w dniu 27 października 2016 roku o godzinie 18.30. Pierwszy raz mieliśmy też sponsora – firmę evenem.pl. – wielkie dzięki za wsparcie naszego spotkania.

Najpierw, raz jeszcze chciałbym podziękować sponsorowi za pokrycie kosztów naszego spotkania.

Firma EVENEM – biuro księgowe świadczące nowoczesne usługi księgowe dla małych i średnich firm. Zaprezentowała nam swoje nowoczesne usługi. Specjalnie dla członków i sympatyków stowarzyszenia oraz czytelników mojego bloga, firma EVENEM przygotowała prezent w postaci trzech bezpłatnych porad księgowo-podatkowych dla każdego z Was. Porady będzie można wykorzystać do końca 2016 roku.

Prezent można odebrać, wystarczy kliknąć i założyć darmowe konto w systemie EVENEM:

Porady podatkowe dla członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Obowiązek spełniony – teraz konkrety, fotki, opowieści – czyli to co lubicie najbardziej.

Dlaczego ktoś kto inwestuj w kawalerki na szeroko rozumianym Śląsku, pomyślał o Bułgarii i apartamencie wakacyjnym – odpowiedź jest prosta – przez przypadek, a było to tak:

Był czwartek 14 lipca 2016 dzwoni do mnie Mariusz:

„Trzeba pożyczyć znajomemu 100 000 zł na 10% na 2 lata – bo ma komornika”.

Mój gromki śmiech….BŁA HA HA HA……, odkładam słuchawkę, on znów dzwoni.

Rozmawiamy, dyskutujemy i koniec końców stanęło na wspólnym zakupie apartamentu wakacyjnego z opcją odkupu dla dotychczasowego właściciela.

A w sobotę 16 lipca lecieliśmy na 3h do Bułgarii obejrzeć nieruchomość, z Burgas jedziemy samochodem do Sozopolu i szczęka mi opada…..

78251192-kopia 78251190-kopia

78251186-kopia 78251149-kopia

78251152-kopia 78251154-kopia

78251168-kopia 78251130-kopia

źródło: booking.com

Green Life Resort, w odległości 2 km od przepięknego starego miasta Sozopol. Kompleks zlokalizowany jest nad przepiękną zatoką, z piękną piaszczystą plażą, której lwia część należy do kompleksu.

20160910_135227 20160910_135232

img-20160903-wa0002 img-20160903-wa0004

20160910_091617 20160910_091623

Ośrodek dysponuje 7 basenami w tym 3 kaskadowymi, 3 kortami tenisowymi, boiskiem do piłki nożnej, siatkówki i koszykówki, ogromnym placem zabaw dla dzieci, boiskiem do siatkówki plażowej. Ciągle się rozwija i zaskakuje co rok nowymi atrakcjami. W ośrodku zlokalizowanych jest kilka restauracji, siłownia, fitness, fryzjer, sklep, klub nocny na plaży pozwala spędzić wakacje nie opuszczając kompleksu.

20160716_103608 20160716_105530

20160914_113651 20160914_130715

78251129 78251134

78251156 78251170

bulgaria-sozopol13

No ale jak właściwie kupuje się nieruchomość za granicą?

Prawie tak samo jak w Polsce – z tą różnicą, że w Bułgarii obowiązuje kataseter i wszystkie opłaty wynikające z zawarcia aktu notarialnego obliczane były od wartości określonej przez Urząd Miasta a nie od tej jaka ustaliły strony transakcji. Jako, że była to moja i mojego wspólnika pierwsza transakcji zagraniczna zwróciliśmy się o pomoc do Polsko-Bułgarskiej kancelarii prawnej. Koszty transakcji jak i wcześniejszych oględziny nieruchomości wyglądają tak:

– oględziny 16 lipca 2016 – 3 074 zł;

– pokrycie długów sprzedającego – 3 745 zł (podatek miejski + czynsz w resorcie za rok)

– przeprowadzenie całego procesu przez prawnika PL-BGR – 4 155 zł;

– nadanie pełnomocnictw dla prawnika – 1 090 zł;

– nadanie klauzuli apostille w POLSKIM MSZ – 900 zł;

– notariusz 12 września 2016 w BUŁGARII – 4 174 zł;

– koszty przelewów do BGR – 215 zł;

Koszt oględzin i rozliczenia długów pokrywał sprzedający

SUMA KOSZTÓW ZAKUPU: 10 535 zł – pokryliśmy 50/50 ze sprzedającym

 

Co tak właściwie kupiliśmy i za ile?

Studio nr. K11 w Green Life Beach Resort Sozopol ****

Powierzchnia: 36,84 m2 plus taras 5,39 m2

Pełne wyposażenie – możliwość noclegu max 4 osób;

Klimatyzacja, aneks kuchenny, TV, WI-FI,

Kwota jaką w 2010 roku zapłacił sprzedający – 31 675 Euro;

Cena zakupu w 2016 roku – 80 000 zł;

Wartość katastralna – ok. 40 000 Euro – nowe apartamenty tyle kosztują;

a4 a1 a3

a5 a2 a6


No dobrze – kupiliśmy „apartament” – czyli kawalerkę z tarasem i dostępem do super ośrodka, a gdzie tu inwestycja, zarobek?

 

Po pierwsze, osoba, która sprzedała nam tą nieruchomość ma prawo odkupić ją za 2 lata. Cena odkupu wyniesie 96 000 zł we wrześniu 2018, podzielona jest na 24 miesięczne wpłaty zadatku po 1500 zł oraz 60 000 zł w dniu podpisania aktu notarialnego, co da przychód 10 733 zł, minus koszty dwuletniego utrzymania (czynszu dla właściciela ośrodka) 5 181 zł, w sumie rentowność 3,3% rocznie – minus podatek. Niewiele. Dlatego….

Po drugie będziemy wynajmować apartament na wakacje, przyjaciołom, znajomym i ich znajomym, co znacznie poprawi rentowność przedsięwzięcia.

Sezon turystyczny w Sozpolu trwa od ok 15 czerwca do 30 września – łącznie 17 tygodni. Cena za wynajem naszego apartamentu na booking.com wynosi około 350 zł za noc ze śniadaniem.

Nasza oferta bez śniadania, ale z przywozem i odwozem klienta z lotniska w Burgas (ok. 40 km):

200 zł za cały apartament za noc w czerwcu i wrześniu;

250 zł za cały apartament za noc w lipcu i sierpniu;

Zakładamy niepełne obłożenie: 4 tygodnie (VI i IX) i 8 tygodni (VII-VIII).

Wspólnicy płacą tak samo jak klienci – żadnych ulg / rabatów – dzięki temu unikniemy niepotrzebnych kłótni.

Przy takich założeniach rentowność przedsięwzięcia zmienia się znacząco:

Koszt zakupu = 85 267 zł (cena + koszty około zakupowe);

Koszt rocznego utrzymania: 2 590 zł

Koszty sprzątania i prania po turystach, TV, WI-FI: 1470 zł rocznie

Przychody: 4 tygodnie * 1400 zł + 8 tygodni * 1750 zł = 19 600 zł

Rentowność roczna: 19 600 / (85 267 + 2 590 + 1470) = 21,90% – minus podatek

 

Aby pokryć koszty czynszu i podatków potrzebujemy 3 tygodnie sezonu opłacone przez turystów (250 zł /noc), jeśli nie uda się nam przekonać przyjaciół i znajomych do wakacji w Bułgarii, to już nasze wyjazdy wakacyjne z rodzinami spowodują, że inwestycja „się wróci” – zamiast wydawać gotówkę nad Bałtykiem, wydamy ją w Bułgarii.

Po trzecie i najważniejsze, jedzenie w Bułgarii jest tanie i sami zobaczcie:

20160911_165735 20160911_170203

20160912_171313 img-20160903-wa0009


Bułgaria – jak dotrzeć ?

Autem – 1700 km

TUI.pl – loty czarterowe – ceny przelotu od 349 zł za osobę z bagażem 25 kg w obie strony!! – ja już kupiłem bilety na czerwiec i zapłaciłem po 509 zł od osoby

Wizzair – Ceny przelotu od 249 zł w jedną stronę, ale uwaga na wagę bagażu!

 

W ten sposób mam już zaplanowane wakacje 2017 – a Ty?

O.

Recommended Posts

Pozostaw komentarz