Inwestowanie w wynajmowanie

Dziś we współpracy z portalem nowe-nieruchomosci.pl pokusiłem się o przygotowanie małych rozważań na temat tego co aktualnie dzieje się na rynku nieruchomości, szczególnie tych kupowanych z myślą o wynajmie. Życzę udanej lektury i tylko celnych wniosków.

Jak w rzeczywistości wygląda rynek najmu w Polsce?

Rynek najmu w Polsce zyskuje? Raporty w tej dziedzinie są coraz bardziej optymistyczne, pozwalają wysnuwać naprawdę ciekawe wnioski. Warto więc dokładnie przyjrzeć się sytuacji na tym rynku, zobaczyć dokładnie jak obecnie wyglądają inwestycje w mieszkania pod wynajem. Sprawdzić jakie zyski można osiągnąć z tego tytułu, w jakich polskich miastach warto poszukiwać nowych mieszkań pod najem.

Coraz więcej mieszkań kupowanych z myślą o najmie

Rynek mieszkań kupowanych pod najem rośnie dość dynamicznie. Rok 2016 to 62 tysiące sprzedanych mieszkań, z czego aż 18 tysięcy zostało zakupionych pod inwestycje z tytułu wynajmowania. Taki wynik to wzrost o 10% względem roku wcześniejszego. Największym powodzeniem cieszyły się mieszkania o powierzchni 35-45 m2, co nie dziwi, wszak takie metraże są najbardziej pożądane przez szukających czegoś do wynajęcia. Przygotowany przez REAS raport „Najem mieszkań w Polsce” informuje, że aż 22% wszystkich dostępnych na rynku mieszkań do wynajęcia zostało oddanych do użytku w ostatnich dziesięciu latach i procent nowych mieszkań pod wynajem będzie nadal rósł. Równocześnie należy zaznaczyć, że w naszym kraju, udział mieszkań pod wynajem w stosunku do wszystkich mieszkań będących na rynku wynosi jedynie 15,3%. Patrząc na rynek niemiecki to mało gdyż tam wskaźnik wynosi 54,3%. Równocześnie w takiej Słowenii wynosi on jedynie 2,4%.

Czym kusi rynek mieszkań pod wynajem?

Najważniejszym argumentem przemawiającym do potencjalnych inwestorów jest oczywiście ten związany z niskimi oprocentowaniami lokat bankowych. Niskie stopy procentowe to niskie zyski z lokat bankowych. Coraz więcej osób zamyka lokaty, a swoje oszczędności kieruje na rynek nieruchomości. Zjawisko coraz częstszego płacenia za nowe mieszkania gotówką to wyraźny dowód na powyższe twierdzenie. Deweloperzy informują, że około połowy transakcji sprzedaży mieszkań opłacana jest gotówką. Na dużych rynkach, warszawskim oraz wrocławskim, odsetek płacących gotówką za mieszkania jest jeszcze większy, oscyluje w okolicach 70%.

Inwestycja tego typu jest również w miarę bezpieczna. Po kilku latach parania się najmem mieszkania można przecież dość korzystnie sprzedać takie lokum. Szczególnie gdy mowa o nieruchomościach w dobrych lokalizacjach.

Jaki zysk na wynajmie?

Polski rynek wynajmu mieszkań jest niezwykle dochodowy, szczególnie kiedy porówna się z innymi krajami w Europie. „Property Index. Overview of European Residental Markets” to raport firmy Delloite, który ujrzał światło dzienne w lipcu 2017. Część raportu dotyczy mieszkań pod wynajem, tego jaki zysk netto można osiągnąć. Specjaliści wyliczyli, że najwięcej w Polsce można zarobić we Wrocławiu, aż 7,4%. Trochę mniej w Łodzi czyli 7,2%, a 6% zysku netto można wypracować jeszcze w Krakowie i Warszawie. W całej Europie jest co prawda kilka miast gdzie można zarobić więcej (np. Odense czy Budapeszt), jednak to pojedyncze przypadki. Należy jednak zdać sobie sprawę, że zakup odpowiedniego mieszkania pod inwestycję najmu winien być poparty dokładnym zbadaniem rynku, sprawdzeniem dokładnie możliwości danego miasta. Dobrym narzędziem, pomocą w poszukiwaniu najlepszych inwestycji może być portal internetowy taki jak np. nowe-nieruchomosci.pl czy też współpraca z firmami takimi jak FabrykaMieszkan.eu Możność sprawdzenia najróżniejszych lokalizacji w danym mieście, dopasowanie lokali pod kątem potrzeb potencjalnych klientów, znalezienie najkorzystniejszych ofert bez zbędnej straty czasu.

Średnie stawki najmu w naszym kraju

Jak kształtują się stawki najmu w polskich miastach? W jakim tempie rosną, a może spadają? Najwięcej w przeciągu ostatniego roku wzrosły stawki we Wrocławiu, około 8%. W Gdańsku odnotowano wzrost o 6%, a w Łodzi 4%. Warszawa czyli największy rynek mieszkań na wynajem to wzrost stawek o 3%. Oczywiście średnie ceny w Warszawie są najwyższe w kraju, to jak można zauważyć w raporcie Amron-Sarfin i ZBP, pozostałe miasta dynamicznie zbliżają się do stołecznych stawek. Różnice cen w dużych polskich miastach względem Warszawy z każdym rokiem są coraz mniejsze.

MIASTO	ROK 2016	ROK 2017
WARSZAWA	1518	1559
WROCŁAW	1358	1470
KRAKÓW	1357	1390
GDAŃSK	1305	1389
POZNAŃ	1219	1216
ŁÓDŹ	857	894
KATOWICE	887	859

Średnie stawki wynajmu mieszkań w największych polskich miastach.

Jak rysuje się przyszłość rynku najmu?

Rekordowe ilości budowanych mieszkań, znakomita sprzedaż nowych nieruchomości i coraz więcej osób decydujących się inwestować na rynku najmu. Wielu specjalistów, ekspertów zajmujących się branżą mimo wszystko uważa, że należy być ostrożnym. Jednym z zagrożeń dla rynku są oczywiście zmiany stóp procentowych. Podwyżka stóp procentowych może wpływać na mniejsze zyski. Innym zagrożeniem dla rynku może być rządowy program Mieszkanie Plus. Tutaj problemem może się okazać „odpływ” osób, które do tej pory wynajmowały mieszkania na rynku komercyjnym. Jednak kilka lat trzeba zaczekać na sytuację gdy w większych ośrodkach miejskich pojawi się znaczna ilość mieszkań w ramach programu Mieszkania Plus. Dopiero wtedy będzie można jednoznacznie wskazać jak program ten zmienił rynek najmu mieszkań.

Deweloperzy z kolei muszą pamiętać, by w wyniku znakomitej sytuacji na rynku nieruchomości, w związku ze stałym wzrostem sprzedaży mieszkań, nie przeszarżowali ze wzrostem cen. Zbyt duże wzrosty cen nowych nieruchomości mogą doprowadzić do sytuacji, że spora grupa osób chcących kupić mieszkanie pod najem zrezygnuje z tej formy inwestowania.

Naturalnie przyszłość rynku najmu mieszkań to również wiele potencjalnych korzyści. Eksperci zwracają uwagę na aspekty związane z trudnościami w dostępie do rynku kredytów hipotecznych, co w połączeniu z mobilnością młodych Polaków powoduje, że coraz więcej osób decyduje się na wynajem nieruchomości mieszkalnych. Nie planuje się już życia w jednym mieście, nie planuje się pracy zarobkowej w jednej firmie. Wystarczy, że pojawiają się lepsze możliwości, intratniejsze oferty od pracodawców. Takie osoby raczej niechętnie podejmować będą decyzję o zakupie swojego mieszkania, o wiązaniu się na kilka dekad z bankiem. Wtedy właśnie wynajem mieszkania w dobrej lokalizacje staje się priorytetem.

Zwiększony ruch turystyczny w naszym kraju. Wzrasta zarówno turystyka krajowa jak  przyjazdowa. Zwiększa się potrzeba przygotowania oferty na mieszkania pod wynajem krótkoterminowy. Tutaj jednak mowa o konkretnych lokalizacjach, turystycznie popularnych miastach, mieszkaniach zlokalizowanych blisko centrum.

Pozdrawiam

Olek i Fabrykamieszkan.eu

Piotr i nowe-nieruchomosci.pl