Inwestycja „na zamówienie”.

Zakup za 55 tys. zł, remont i zamiana kawalerki w mieszkanie z dwoma pokojami, w jednym aneks kuchenny, a wszystko podczas pobytu właściciela za granicą. Czyli kolejny wpis – o tym jak przerobiłem kawalerkę na 2 pokoje z aneksem kuchennym.

Listopad 2014 wśród znajomych zaczynam uchodzić za „fachowca” od inwestowania oszczędności, nie tylko w lokaty, ale przede wszystkim w mieszkania na wynajem. Właśnie z tego powodu dzwoni do mnie znajomy i pyta „Olek moja córka mieszka za granicą i chciałaby zainwestować wolne środki w mieszkanie w Polsce na wynajem, pomożesz?” Pomogę! I tak się zaczęło.

Zadanie było proste znaleźć, kupić, wyremontować, wynająć. Więc zacząłem od wyszukiwania, gratka, olx, przetargi, po kilku niepowodzeniach, sprzedających, którzy tak naprawdę nie chcieli pozbyć się mieszkania, czy też okazji, które „zwinięto” mi sprzed nosa znalazło się mieszkanie za 59  tys. zł.

Jest okazja!

Lokal do remontu, okna PCV, bez ogrzewania, pokój z kuchnią na parterze w dzielnicy Helenka w Zabrzu – dobra okolica pod najem dla studentów.

wp_20141110_14_27_21_pro wp_20141110_14_43_42_pro

wp_20141110_14_27_41_pro wp_20141110_14_30_38_pro wp_20141110_14_30_43_pro

wp_20141110_14_31_38_pro wp_20141110_14_31_46_pro

wp_20141110_14_31_15_pro wp_20141110_14_31_06_pro wp_20141110_14_31_02_pro

Zdjęcia momentalnie przekazałem do Holandii, gdzie mieszkała inwestorka, powiedziała TAK. Przeszedłem do negocjacji – cenę zakupu udało się ustalić na 55 tys. zł, a do tego pośrednik obniżył swoją prowizję do 500 zł brutto – moja inwestorka była już na początku o ok 5 tyś. „do przodu”

Inwestorka przyleciała po kilku dniach na podpisanie aktu notarialnego i tu nietypowa sytuacja. Mieszkanie było własnością starszej Pani, którą opiekowała się rodzina, akt notarialny podpisywaliśmy w jej domu w obecności Pani Notariusz, a zamiast podpisu Sprzedająca odbiła odcisk swojego palca na dokumentach. Była to dla mnie jak i Inwestorki pierwsza tego typu sytuacja i o tyle niekomfortowa, że płaciliśmy za mieszkanie gotówką, w obcym mieszkaniu. Ale wszystko odbyło się jak powinno, Inwestorka, stała się właścicielem mieszkania i … wróciła do Holandii.

Druga część mojego zadania – REMONT.

Prace rozpocząłem od koncepcji zmiany przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń. Moim celem było wydzielenie sypialni jako oddzielnego pokoju, który można zamknąć, kiedy przyjdą goście i nie martwic się o poziom bałaganu. Nie mogłem też zapomnieć o salonie, miejscu na przechowywanie oraz kuchni.

Mieszkanie na początku miało następujący układ – oddzielna kuchnia i pokój, który spełniał rolę salony i sypialni.

plan_prusa_przed_remontem

Postanowiłem zmienić ten układ. Z kuchni powstała sypialnia, drzwi wejściowe do pokoju zmieniły swoje położenie, a w powstałej wnęce w salonie wstawiliśmy aneks kuchenny.

plan_2

Był też plan alternatywny – umieszczenia kuchni na ścianie zewnętrznej, ale hydraulik odrzucił ten plan ze względu na brak możliwości poprowadzenia odpływu wody z tego miejsca.

plan

Remont przeprowadziła „moja” ulubiona ekipa czyli Piotr&Marcin&Filip. Na tym etapie współpracy miałem do nich już takie zaufanie, że po przekazaniu zaliczki na zakup materiałów, zaczęli działać, a ja wpadałem tylko, gdy potrzebowali kolejnego finansowania.

p1190278 p1190280 p1190284

p1190286 p1190294 p1190297

wp_20141211_16_46_44_pro wp_20141213_13_09_25_pro wp_20141213_13_09_38_pro

p1190281 p1190298

p1190292 p1190291

Ogrzewanie.

Ważnym elementem remontu był wybór rodzaju ogrzewania mieszkania, poprzednie moje nieruchomości ogrzewane były dwu funkcyjnym kotłem gazowym, który grzeje wodę wędrującą do kaloryferów. Taka instalacja wymaga komina z wkładem ze stali kwasoodpornej. Tu ze względu na to, że mieszkanie jest na parterze, a kamienica ma 4 piętra plus wysoki strych nie chcieliśmy ponosić kosztów instalacji wkładu kominowego. Zdecydowaliśmy się na gazowe ogrzewacze powietrza z wyprowadzeniem spalin na zewnątrz w pokojach i elektryczny kaloryfer szczebelkowy w łazience. Takie ogrzewacze przeznaczone są do indywidualnego ogrzewania pomieszczeń – jeden ogrzewacz na pomieszczenie. Dzięki prostej instalacji są idealne do ogrzewania mieszkań, domów, domków letniskowych, dacz, sklepów, biur, pracowni, warsztatów itp. Takie ogrzewacze zastępują tradycyjną instalację grzewczą, wymagającą dużych nakładów finansowych na budowę instalacji C.O. ( kocioł, grzejniki, rury, zawory itd., a w niektórych przypadkach budowa nowego kanału spalinowego i wentylacyjnego). Moja ekipa szybko nazwała je „bankomatami”. Takie „bankomat” wiesza się pod oknem, rurę spalinową przeprowadza się przez ścianę (nie ma komina), jedynym mankamentem jest to że do ogrzewacza trzeba doprowadzić rurki z gazem – na szczęście tu wystarczyło poprowadzić nie rzucające się w oczy drobne miedziane rurki. Ogrzewacz ma zamkniętą komorę spalania – czyli jest bezpieczny dla lokatorów, płomień zapalany jest elektrycznym iskrownikiem, a termostat pilnuje, aby w pokoju nie było zbyt gorąco. Takie „cudo” wygląda tak:

dscf0228 sypialnia

Wentylacja.

Przeniesienie kuchni do salonu oprócz przeróbki kanalizacji, doprowadzenia wody oraz instalacji gazowej, wymagało też zmiany w sposobie wentylacji mieszkania. Dotychczas kratka wentylacyjna umieszczona była w „starej” kuchni która teraz stała się sypialnia, a w salonie – gdzie miał powstać aneks kuchenny nie było żadnej wentylacji.  Na szczęście w ścianie salonu biegną przewody kominowe – po inspekcji kominiarzy, wiedzieliśmy, który z przewodów może stać się naszym nowym kanałem wentylacyjnym. Dla pewności ekipa remontowa przeprowadziła „szamotowanie” – czyli uszczelnienie przewodu kominowego od środka. W trakcie kompletowania dokumentacji dotyczącej wentylacji w salonie udało mi się zmusić wspólnotę do wstawienia wkładu kominowego do odprowadzenia spalin z piecyka gazowego w łazience.

Finał – mieszkanie po remoncie gotowe przyjąć nowych lokatorów.

aneks dscf0228

salon_2 sypialnia

sypialnia_2 lazienka lazienka_2

Kilka liczb:

Koszt zakupu:  55 000 zł

Koszty notarialne i agencja: 2 650 zł

Koszt remontu i wyposażenia: 29 317 zł

W sumie: 87 747 zł

Czynsz najmu – to co płacą klienci: 1 095 zł

Opłaty do wspólnoty – pokrywa właściciel: 133 zł

Przychód miesięczny:  962 zł

Przychód roczny: 11 545 zł

Rentowność bez podatku: 13,15% (przyspieszona amortyzacja 10% – gwarantuje 0 zł podatku)

o.

Recommended Posts
Showing 4 comments
  • Jacek
    Odpowiedz

    Olku, bardzo ciekawie i rzeczowo przedstawiłeś kolejną inwestycję. Gratuluje i trzymam kciuki za kolejne projekty.
    Pozdrawiam

    • Olek
      Odpowiedz

      Dziękuję. Kolejny wpis za tydzień/półtora.

  • Arek
    Odpowiedz

    Świetny opis, bardzo fajny wynik. Zapamiętam te grzejniki!

    • Olek
      Odpowiedz

      Dziękuję. Pozdrawiam.

Pozostaw komentarz