Historia małej kawalerki – czyli moje 45 metrów w kamienicy z 1931 roku.

Inwestycja numer II – kawalerka o powierzchni 45 m2 położona w kamienicy, wybudowanej przez właścicieli kopalni dla nadzoru – inżynierów, stąd ta powierzchnia. Dziś jest to dwu pokojowe mieszkanie z aneksem kuchennym. A jak to się stało zaraz opiszę.

W pięknej kamienicy z 1931 roku w Zabrzu, mieszkał pewien kawaler, pracował na kopalni, mieszkanie otrzymał „z miasta”, a po pewnym czasie wykupił je. Poznałem go w przełomowym momencie, jego życia – czyli przejścia na emeryturę górniczą w wieku czterdziestu kilku lat. Jako kawaler nie do końca miał czas na robienie porządków, okna – plastikowe – od momentu ich montażu nie były myte, tapety – cóż….., wyposażenie, zresztą sami zobaczcie:

Po wyjściu z tego mieszkania, zrozumiałem co miał na myśli agent nieruchomości, gdy mówił mi, żebym niczego nie dotykał, ani o nic się nie opierał, a samą nieruchomość starał się analizować jako liczbę metrów kwadratowych w dobrej okolicy, a nie jako „mieszkanie”.  Okolica – dobra, spokojna, komunikacja – doskonała – blisko do autostrady A4 oraz do Drogowej Trasy Średnicowej (DTŚ), obok tramwaj, szkoła, Lidl, co prawda po oknami biegnie główna ulica Zabrza – ul. 3 Maja, ale po zamknięciu okien jest spokojnie. W planach jest budowa ul. Noworymerskiej, która zmniejszy natężenie ruchu po oknami. Długo się nie zastanawiałem, za 70 000 zł stałem się właścicielem „perełki” w Zabrzu, w tej oto kamienicy:

Siedząc już u Pani Notariusz popijając kawę przed podpisaniem dokumentów, zostałem zaskoczony informacją, którą Pan Pośrednik zapomniał mi przekazać – w mieszkaniu jest zameldowana osoba, która w latach 70-tych wyjechała do Niemiec. Sytuację uratowała Pani Notariusz wyjaśniając, że w Zabrzu „to normalka” i w wiele nieruchomości jest obciążonych takim meldunkiem. Aby pozbyć się problemu, wystarczyło złożyć wniosek do Urzędu Miasta i po pół rocznym postępowaniu administracyjnym mieszkanie było wolne od meldunku.

Mając już akt notarialny pod pachą i klucze do mieszkania, rozpocząłem fazę „projektowania”. Chciałem maksymalnie wykorzystać 45 m2 powierzchni i już wiedziałem, że klienci szukają mieszkań dwupokojowych. Dlatego zdecydowałem, że kuchnia o powierzchni około 20 m2 przestanie być kuchnią a stanie się salonem z aneksem kuchennym, na planach wyglądało to tak:

PRZED:

PO:

Kapitalny remont mieszkania obejmował także zmianę sposobu ogrzewania – z pieca węglowego na piec gazowy dwuobiegowy. Tu spotkała mnie druga niespodzianka, o której nie zapomniał wspomnieć pośrednik – elewacja budynku jest pod nadzorem konserwatora zabytków – a projekt instalacji CO przewidywał wyprowadzenie wlotu rury zasilającej piec w powietrze właśnie na zewnątrz elewacji. Na szczęście konserwator wydał odpowiednią zgodę – zabrało to 3 tygodnie i trochę nerwów, ale się udało. Piec dwufunkcyjny Berretta Junior 21 turbo z zamkniętą komorą spalania, znalazł się w aneksie kuchennym, żeby nie rzucał się w oczy i został zabudowany w „szafce” z karton-gipsu, którą dodatkowo wygłuszyłem samochodową matą akustyczną (taki zielony filc). Dzięki temu, teraz gdy pokazuje mieszkanie klienci zawsze pytają „a gdzie jest ten piec CO?”.

Wracając do remontu – w większości wykonywałem go sam, poza instalacją wod-kan-gaz, podwieszanymi sufitami i kafelkami na podłodze, które to prace wykonali dla mnie zaprzyjaźnieni fachowcy.

Podczas remontu wymieniłem drzwi wejściowe:

Stare jak kamienica drzwi, drewniane, z oszkleniami i mosiężnym okuciem wrzutni na listy, postanowiłem zachować ten oryginalny element historii i nadać mu nowy charakter. Mozolnie usuwałem warstwy starej olejnej farby, aż ukazało się lite drewno, a stare drzwi zamieniły się podświetlaną LED-ami garderobę z 5 haczykami na kurtki, półką i miejscem na buty. Na zdjęciach drzwi przed i moje dzieło po – jeszcze z wiadrami i kablami w tle.

Pozostałe drzwi do pokoi oraz do łazienki też przeszły renowację – ściągnąłem z nich lata olejnej farby, nałożyłem lakier bezbarwny i pokazałem światu piękne drewniane drzwi.

Wracając do remontu, po ściągnięciu starych tynków postanowiłem, że w każdym pomieszczeniu jedna ze ścian zostanie bez tynków, z odkrytą cegłą pomalowaną na biało, dodatkowo w salonie stanął „bar”/lada ze starej cegły, oddzielający część dzienną od aneksu kuchennego, efekt jest niezwykle klimatyczny:

Inne pomieszczenia także przeszły metamorfozę, tak mieszkanie wyglądało podczas remontu:

Remont trwał i trwał – przeliczyłem się co do swoich możliwości czasowych i fizycznych, ale efekt już czwarty rok z rzędu robi wrażenie, na klientach:

No i jeszcze szafa Komandor i półki które sam zbudowałem:

Dla tych, którzy lubią liczby i o nie pytają:

	Kwota
SUMA KOSZTÓW	112 365 zł
Koszt zakupu	70 000 zł
Koszt notariusza + agencja	5 926 zł
Czynsz do czasu najmu	2 474 zł
Remontu	33 965 zł

 

RENTOWNOŚĆ:	9,0%	10,1%
Opłata od klienta:	1 150 zł	1 150 zł
Czynsz do wspólnoty:	206 zł	206 zł
Podatek dochodowy:	98 zł	0 zł
Zysk Miesięczny:	846 zł	944 zł
Zysk Roczny:	10 153 zł	11 326 zł
Zwrot po latach:	11,1	9,9

 

W kalkulacja rentowności podatek dochodowy przyjmuję jak ryczałt 8,5%, w alternatywnym wyliczeniu podatek wynosi 0 zł, gdyż tyle właśnie podatku odprowadzam po corocznym rozliczeniu PIT. O podatkach od najmu dowiesz się z bloga Grzegorza Grabowskiego www.wynajmistrz.pl

Chcesz dowiedzieć się czegoś więcej – zadaj pytanie w komentarzu.

Pozdrawiam

O.