Mini kawalerka i 8 ton gruzu

Dziś metamorfoza „sklepiku” w mini kawalerkę. Czyli jak ruina bez łazienki, kanalizacji, podłogi i z wejściem od ulicy zamieniła się w kawalerkę na wynajem z wyspą kuchenną w aneksie.

Poprzedni weekend spędziłem na Kongresie Mieszkanicznika w Łodzi, dlatego nic nie napisałem na blogu.  Pierwszy dzień kongresu był słaby, na szczęście sytuację uratował dzień drugi i znakomite towarzystwo około 500 Mieszkaniczników. Jako, że ilu ludzi tyle strategii i pomysłów, to wielu uczestników opowiadało o wynajmie na pokoje (tego jeszcze nie próbowałem) oraz małych, mini kawalerkach – jedną taką posiadam i dziś o niej napiszę.

Styczeń 2015 roku.

Przeglądam oferty mieszkań w internecie, myślę, kombinuje, zastanawiam się. Wtedy działałem tylko w Zabrzu i miałem pewne obawy co do wyjścia ze strefy komfortu – czyli do innego miasta. Moją uwagę przykuło jednak ogłoszenie jednego z Zarządców dużych zasobów mieszkaniowych z Chorzowa, o sprzedaży „mieszkania-sklepiku” o niebagatelnej powierzchni 18,7 m/kw za 18 000 zł. „Mój człowiek” od oględziny – czyli mój Ojciec, którego serdecznie pozdrawiam i dziękuje mu za kilometry i godziny jakie poświęca, aby mi pomagać – udał się na oględziny „mieszkania”. Słowo wyjaśnienia, lokal według dokumentów był mieszkaniem, ale ktoś kiedyś przerobił je na sklepik, zaślepił drzwi od strony klatki schodowe i wstawił drzwi od strony ulicy. Po foto inspekcji moim oczom ukazało się to…….

foty-205  foty-214

foty-209  foty-208

foty-211  foty-212

Ten zlew pełnił rolę „aneksu kuchennego” w opisie nieruchomości jaki otrzymałem przed przetargiem.

Szaro, buro, wilgotno, zimno, z grzybem, obskurnie – jednym słowem IDEALNIE, biorę to! Chyba nie muszę pisać, że Ojciec był przeciwny temu zakupowi, ale jako mój pełnomocnik udał się na licytację i za 18 500 zł stałem się właścicielem – tego czegoś. Moja, żona skomentowała to bardzo dostatnie „Teraz to już przesadziłeś – co Ty z tym zrobisz?”
Pomysł był prosty – zrobię z tego mieszkanie, mini kawalerkę dla singla. Jak pomyślałem tak zacząłem działać.

Etap I – anihilacja

Pomieszczenie, który kupiłem stało puste od około 10 lat. Nie ogrzewane, zawilgocone, w starym budynku. Na ścianach widać było ślady wilgoci i efekty przesiąkania kapilarnego, woda z piwnicy lub od fundamentów „wędruje” w górę w ścianie/ w tynku i powoduje „wypryski” na tynku. Podłoga była w kilku miejscach zarwana. Remont rozpocząłem od skucia tynków, zdarcia podłogi i wywiezienie tego co było pod podłogą. Wyglądało to mniej więcej tak:

1   4  5  wp_20150322_13_20_23_pro

2 wp_20150322_13_20_33_pro

Oczywiście nie mogło obyć się bez problemów. Znaleziona na OLX „ekipa” Rafała skuła tynki, rozkopała podłogę i zniknęło w połowie roboty – a mieli przecież wywieźć gruz i wszystko co pozostało w środku. Trzeba było poszukać kogoś innego.
Na tym etapie okazało się, też że rura spustowa rynny jest zatkana i deszczówka z podwórka trafia pod moją podłogę przez zdezelowany mur.

wp_20150222_07_40_22_pro  wp_20150222_07_40_19_pro

A skoro woda przenika do lokalu to wszystko co było usuwane spod podłogi było mokre i co najmniej dwa razy cięższe niż zwykle – w sumie z 18,7 m/kw lokalu wywiezione zostało 8 ton gruzu! 8 ton to 8000 kilogramów lub inaczej 100 facetów ważących po 80 kg ustawionych jedne obok drugiego.

Udało się – Panowie, którzy wywozili gruz poświęcili na to prawie 3 pracowite dni.

wp_20150223_09_24_42_pro  wp_20150223_09_24_59_pro

Po usunięciu gruzu moim oczom ukazał się strop (moja „podłoga”, a sufit piwnicy)………………….

Etap II – chyba dojdzie do katastrofy budowlanej….

Niestety strop był w dwóch miejscach pęknięty! Przestraszyłem się, gdyż chciałem w mieszkaniu robić wylewki betonowe – czyli obciążyć ten popękany strop – a nie miałem ochoty, narozrabiać i zarwać strop – wpaść do piwnicy. Zamówiłem ekspertyzę – jedną u Zarządcy budynku, drugą wraz z projektem adaptacji lokalu wykonał mój projektant. Udało się. Obaj Eksperci uznali, że panikuje i pęknięcia są powierzchniowe, a moja podłoga i całe wyposażenie i tak będą lżejsze niż ten mokry gruz jaki wywiozłem. Można działać. Ale…….

Etap III – gdzie jest wentylacja?

No właśnie gdzie jest wentylacja? Okazało się, że kupiłem lokal bez wentylacji, komin jaki miał być wentylacyjnym okazał się być spalinowym. Lokal bez wentylacji, nie może być użytkowany jako mieszkanie. Klops.
Na szczęście Zarządca, który sprzedawał to „mieszkanie” stanął na wysokości zadanie i wspólnie, dzieląc koszty 50/50 wybudowaliśmy dwa przewody wentylacyjne – to te dwie okrągłe dziury na fotografii poniżej, w górnym prawym rogu zdjęcia. Niestety był to nieprzewidziany wydatek, ale zdarza się.

wp_20150823_09_43_15_pro

Etap IV – to jest zabytek? Naprawdę?

W między czasie przyszło pismo z Urzędu Miasta dotyczące planowanej przebudowy okazało się że budynek jest zabytkiem i musze zwrócić się do konserwatora o dodatkowe uzgodnienia. Pokój Konserwatora Zabytków znajduje się w Urzędzie Miasta naprzeciwko pokoju Pani, która procedowała mój wniosek….. Mój człowiek od „oględzin i papierków” udał się do Urzędu i przeniósł wniosek z pokoju A do pokoju B (do Pana Konserwatora) już po dwóch tygodniach udało się otrzymać wymagane dokumenty.

Etap V –zaczynamy remont

W końcu! Po 9 miesiącach, biegania i załatwiania dokumentów – w tym czasie wyremontowałem kolejną kawalerkę i zdążyłem ją wynająć – zaczęliśmy remont.
Plan na adaptację 18,7 m/kw na kawalerkę był następujący:
– robimy jedno „duże” pomieszczenie z aneksem kuchennym;
– z dostępnej powierzchni wydzielamy łazienkę;
– montujemy ogrzewanie podłogowe;
– zamurowujemy drzwi wejściowe – te na ulicę – w ich miejsce powstaje okno w aneksie kuchennym;
– odblokowujemy drzwi do klatki schodowej i w miejsce starych montujemy nowe antywłamaniowe;
– zamurowujemy jedno okno, w jego miejscu powstaje wnęka na szafę;
Projekt lokalu „przed i po” wyglądały następująco:

projekt_przed   projekt_po

Etap VI – remont

Remont tego mieszkania niczym nie różnił się od innych, poza małą powierzchnią, koniecznością zrobienia izolacji poziomej murów (iniekcja) oraz zastosowanym ogrzewaniem. Dotychczas w mieszkaniach korzystałem z CO miejskiego lub CO gazowego z piecem z zamkniętą komorą spalania, tym razem postawiłem na ogrzewanie elektryczne – podłogowe. Powodów takiej decyzji było kilka:

1) Mieszkanie jest na parterze, więc musiałbym zainwestować w komin spalinowy ze stali kwasoodpornej i przebić się przez 4 piętra i strych, do tego nie było miejsca na ten komin musiałbym budować nowy komin przechodzący przez klatkę schodową.
2) Ogrzewanie elektryczne jest czyste, ekologiczne – dostałem częściową dotację z UM na montaż tego typu ogrzewania w mieszkaniu.
3) Ogrzewanie podłogowe powoduje, że całe mieszkanie ogrzewane jest od dołu i ciepłe powietrze wędruje ku górze, dzięki temu zwiększa się komfort cieplny w mieszkaniu na parterze i zmniejsza się ryzyko, że ściany znów będą zawilgocone.
4) Nie chce się wstydzić za to co oferuje moim klientom.

Instalacja ogrzewania podłogowego została ułożona na warstwie 30 cm styropianu, a następnie zalana około 10 cm wylewki betonowej:

wp_20151017_11_37_13_pro  wp_20151017_11_34_26_pro

wp_20151017_11_36_08_pro  wp_20151017_11_34_40_pro

Taki rozwiązanie jest jednym z droższych i wiele osób pytało mnie „po co to robisz – przecież nie będziesz tam mieszkać? Zamontuj zwykłe grzejniki elektryczne po 120 zł każdy i będzie luz”, stwierdziłem jednak, że jeśli chce wynajmować to mieszkanie przez wiele lat i mieć zadowolonych klientów „szarpnę” się na taką instalację jak powyżej. Po pierwszym roku użytkowania wygląd na to że podjąłem dobra decyzję.

Po wylaniu wylewek i kilu dniach pracy ekipy od wykończenia lokal wyglądał tak:

wp_20151212_16_57_28_pro  wp_20151212_16_57_41_pro  wp_20151212_16_57_51_pro

wp_20151212_16_58_40_pro  wp_20151212_16_58_44_pro  wp_20151212_16_59_04_pro

Etap VII – wyposażenie

Ostatni etap prac zazwyczaj zostawiam sobie do wykonania – czyli urządzenie i wyposażenie mieszkania. W aneksie kuchenny stanęła nieodzowna pomarańczowa kuchnia z dwu palnikową płytą ceramiczną oraz mała lodówką pod blatem. Moja duma w tym miejscu to „wyspa” kuchenna na kółkach, która powstała z dwóch szafek jakie były w komplecie i dla których zabrakło miejsca pod ścianą. W tak małym mieszkaniu znalazłem miejsce na ponad 4 metry bieżące blatu kuchennego, który znalazł się także pod nowo powstałym oknem zamiast typowego parapetu.

aneks  pokoj_aneks

wyspa

Nieodzowny elementy wystroju – szafa i łóżko z IKEA:
lozko_stolik  szafa

Nie można zapomnieć również o łazience:

drzwi_lazienka  lazienka  lazienka_2

Oraz centralne sterowanie ogrzewaniem podłogowym – sterownik umożliwia ustawienie komfortowej temperatury, gdy ktoś jest w mieszkaniu oraz obniżenie temperatury, gdy klient wychodzi do pracy/na uczelnie, dzięki temu zużycie energii zmniejsza się o około 15%:

sterownik

Z zewnątrz, po zamurowaniu okna i wstawieniu okna w miejsce drzwi, budynek odzyskał pierwotny układ okien – wiosną planuje pomalować elewację, tak aby zamurowania nie odróżniały się od reszty elewacji:

wp_20161211_09_14_46_pro  wp_20161211_09_15_15_pro  wp_20161211_09_15_01_pro

Na etapie pokazywanie mieszkania pierwszym klientom powstał ten oto filmik – niestety jakość słaba, bo kręciłem telefonem, a wtedy nie podejrzewałem jeszcze, że będę pisał bloga:

No, a teraz to co Mieszkanicznicy lubią najbardziej – KILKA LICZB:

Koszt zakupu: 18 500 zł

Koszty notarialne: 1 456 zł

Koszt remontu i wyposażenia: 35 651 zł

W sumie: 56 747 zł

Czynsz najmu – to co płacą klienci: 795 zł

Opłaty do wspólnoty – pokrywa właściciel: 105 zł

Przychód miesięczny: 690 zł

Rentowność bez podatku: 14,56%

Jak widać koszt remontu i wyposażenia był dwa razy wyższy niż koszt zakupu. Częściowo z powodu zastosowanych rozwiązań np. ogrzewanie podłogowe i wylewka kosztowały mnie ponad 12 tys. zł, których mogłem nie wydać, jeśli zdecydowałbym się na grzejniki elektryczne, dodatkowo kosztowne były projekty i ekspertyzy 2500 zł i nieprzewidziana wcześniej wentylacja – 2000 zł. Mimo to jestem zadowolony z tego mikrusa.

Przy okazji, podczas remontu trwała promocja City Banku – za założenie karty kredytowej i wydanie nią 1000 zł w prezencie oferowali tablet Samsunga. Skorzystałem. Aktualnie, mają podobną promocje – tym razem rozdają telefony, ale o tym piszą koledzy na lokaty.pl, więc nie będę zabierał im tematu.

o.

Recommended Posts
Showing 4 comments
  • dasd
    Odpowiedz

    chlopie, jestes mistrzem! nie czytam blogow, ale twoj jest doskonaly. Masz niezly gust i jaja. Brakuje jedynie pare zdjec jak wyglada to teraz z zewnatrz (okno zamiast drzwi)

    • Olek
      Odpowiedz

      Dzięki.
      Zdjęcia z zewnątrz nadrobię jak tylko będę w okolicy.
      Ogólnie to przywróciłem układ okien w budynku do takiego jak był kiedyś i jaki powinien tam od zawsze być – konserwator nie miał przeciwwskazań.

  • Sebastian
    Odpowiedz

    Wielki SZACUN Kolego!!!! Jestem pod WIELKIM wrażeniem!!! Metamorfozy są wzorem do naśladowania:)))

    Pozdrawiam,
    Sebastian

    PS 3mam KCIUKI:)

    • Olek
      Odpowiedz

      Dziękuję. Już niebawem kolejne metamorfozy. ZAPRASZAM.

Pozostaw komentarz