Moja pierwsza inwestycja w mieszkanie na wynajem.

Dawno, dawno temu – czyli moja pierwsza inwestycja w mieszkanie na wynajem.

Dlaczego mieszkania? Dlaczego wynajem? Po co? Dlaczego? Jak? Skąd ten pomysł? Dlaczego nie lokata? A może akcje, fundusze? Na te wszystkie pytania postaram się odpowiedzieć w tym materiale. Przybliżę Wam mój pomysł na przyszłość i to czym kierowałem się inwestując w pierwsze mieszkanie na wynajem.

Ta opowieść to podróż w czasie, bo cofamy się do roku 2009 i 2011, a nawet do 2004 i 2005 roku. Tak wiec zapraszam w podróż w czasie.

Rok 2004. Pomysł.

Czerwiec, zaraz po wstąpieniu do Unii Europejskiej otwierają się dla nas Polaków, granice i możliwości legalnego zarobkowania, np. w Anglii. Skoro pojawiła się taka możliwość jako świeżo upieczony magister inżynier wylądowałem na lotnisku w Luton i pojechałem do znajomego do Bournemouth na południu Anglii. Tam znalazłem dwie prace – pełnoetatową i dorywczą – tak spędziłem 7 miesięcy. W ciągu tego czasu poznałem wiele ciekawych osób, m.in. Alice. Alice była naszą Landlordką – wynajmowaliśmy od niej pokoje. Gdy przekonała się do nas – Polaków – zaprosiła nas pewnego dnia na uroczystą kolację i opowiedziała więcej o sobie i swoim partnerze. Alice pracowała kiedyś w JP Morgan, nie powiedziała na jakim stanowisku, ale sądzę że wysoko skoro podróżowała służbowo po całym świecie. Pewnego dnia zrezygnowała z pracy i zainwestowała w swój pierwszy HMO – dom wynajmowany na pokoje. W czasie, gdy nam o tym opowiadała posiadała już 9 takich domów, a mnie „oczy się świeciły” postanowiłem, że „też tak chce!”. Ta myśl „kołatała” mi się w głowie przez kolejnych kilka lat.

Rok 2009. Okazja inwestycyjna.

W Polsce pracuje na etacie już od 4 lat, pojawia się zdolność kredytowa, pojawiają się też informacje o kryzysie i bańce cenowej na nieruchomościach. Zaczynam poszukiwać pierwszej mojej inwestycji. Znalazłem pustostan w zasobach Telekomunikacji Polskiej, która wyprzedaje swoje zasoby.

Rok 2011. Zakup mieszkania.

Po dwóch latach pisania, proszenia, zmian organizacyjnych w TP, w końcu odbywa się przetarg na zakup mojego upatrzonego pustostanu i w maju 2011 staje się właścicielem mieszkania 35,5 m/kw, na który w Raiffeisen Bank Polska zaciągnąłem swój pierwszy kredyt hipoteczny.

Dlaczego w ogóle zdecydowałem się na inwestycję w mieszkanie na wynajem:

  • Bo chce być jak Alice.
  • Bo pojawiała się zdolność kredytowa.
  • Bo Bank udziela kredytu na taką inwestycje, na inwestycje w obligacje czy odkładnia na lokacie, kredytu nie dostane.
  • Bo w wieku 45 lat chce chodzić do etatowej pracy „bo chce”, a nie „bo musze”.

Moja pierwsza nieruchomość prezentowała się okazale:

kuchnia_przedłazienka_przedprzedpokój_przedsalon_przed

Ta perła architektury i wystroju wnętrz znajduje się w Zabrzu, jest to miasto pomiędzy Gliwicami, Katowicami – zarówno geograficznie jak i cenowo. Miasto nie tylko studentów, pozytywnie zmieniające się i mam 40 km dojazdu do inwestycji.

Samo mieszkanie to 35,5 m/kw – oddzielna kuchnia z oknem, salon, sypialnia i łazienka, atutem jest ogrzewanie miejskie „z nitki”. Mieszkanie wymagało totalnego, kapitalnego remontu:

20110621840 20110703861 20110621838 20110613831

W tym miejscu pragnę podziękować mojej szanownej małżonce, która pomagała mi wynosić gruz z IV piętra, sama wyniosła około 200 kg gruzu (to te czarne worki na jednym ze zdjęć). Aniu dziękuję!

Remont trwał prawie 5 miesięcy, mój pierwszy remont podczas którego nauczyłem się kafelkować, układać panele, tapetować, skręcać meble i odbywał się głównie moimi własnymi siłami. Większość prac wykonałem sam, fachowiec był potrzebny do ułożenia rurek do wody i kanalizacji, wykafelkowania łazienki i poprawek w elektryce – tu pomógł szwagier. Resztę prac związanych z kafelkowaniem kuchni, przedpokoju, równaniem tynków, stawianiem ścianki z karton-gipsu wykonałem sam. Jeśli czegoś nie umiałem posiłkowałem się YOU TUBE-em albo „telefonem do przyjaciela” – w cemencie, klejach i gładziach minął mi cały urlop i wszystkie weekendy między majem, a październikiem 2011 roku.

Po remoncie, przyszedł czas na meblowanie – szafy do sypialni i do przedpokoju zamówiłem w firmie typu Komandor, a resztę mebli przywiozłem z IKEA, AGD kupowałem w sklepie internetowym OleOle.pl – Panowie, którzy przywieźli zakupy wnieśli ja za drobną gratyfikacją na IV piętro oszczędzając moje plecy.

Efekt finalny to przytulne 2 pokoje z kuchnią:

Pokój_dzienny Pokój dzienny drzwi sypialniaPokój dzienny wypoczynek Pokój dzienny komoda Kuchnia Kuchnia stół on

Mieszkanie po remoncie długo nie czekało na najemców, pierwsza para wprowadziła się w październiku 2011 roku i opuściła je w lutym 2012 po burzliwym rozstaniu. Od tamtego czasu, czyli piąty rok z rzędu, mieszkanie ma tych samych najemców.

Ale, żebyście nie myśleli, że wszystko przychodzi łatwo i przyjemnie – zwłaszcza przy pierwszej inwestycji. Po pierwsze dużo wydałem na meble, szczególnie te w kuchni – w kolejnych mieszkaniach kuchnia jest równie ładna, a 3 razy tańsza. Po drugie przez dwa lata w budynku nie było założonej formalnie wspólnoty, a co za tym idzie nie było funduszu remontowego – co mnie cieszyło bo płaciłem niski „czynsz”, a nie powinno. Brak funduszu remontowego zemścił się problemami z remontem dachu i dwukrotnym zalaniem mieszkania – co opisuje w artykule poświęconym ubezpieczeniom. W tym miejscu warto też przypomnieć o ubezpieczeniu wynajmowanej nieruchomości, szczególnie przydatny jest OC w życiu prywatnym i assistance,  ubezpieczyciel po okresie gwarancyjnym przysyłał serwis do popsutej pralki. Po trzecie remont wykonywałem sam, czyli nie wszystko jest tak równe jak powinno, a do tego „przyjemności” dźwigania gruzu i kafelek na i z IV piętra odczuwam w plecach do dziś.

W 2015 roku budynek, w którym znajduje się mieszkanie został wyremontowany i poddany termomodernizacji, skończyły się zalania, poprawił się komfort cieplny, cena za m2 wzrosła o 30% w stosunku do ceny jaka obowiązywała w dniu zakupu tego mieszkania.

W kolejnych latach jakie mijają od pierwszej inwestycji w Zabrzu pojawiły się 3 kolejne okazje inwestycyjne, z każdą kolejną byłem mądrzejszy i starałem się uczyć na swoich błędach, o których opowiem w kolejnych artykułach.

Chcesz dowiedzieć się czegoś więcej? Brakuje Ci informacji? Chcesz o coś zapytać? – pisz w komentarzu, będę starał się na bieżąco odpowiadać.

Recommended Posts
Showing 6 comments
  • Bernard
    Odpowiedz

    Mógłbyś uzupełnić artykuł o jakieś dane? Za ile kupiłeś mieszkanie? Jaką ratę kredytu płacisz? Za ile wynajmujesz mieszkanie? Jaka jest roczna stopa zwrotu z inwestycji? Ile Ci zostaje po opłaceniu kredytu i podatków.

    • Olek
      Odpowiedz

      Witam,

      Odpowiadając na pytanie/komentarz:

      Mógłbyś uzupełnić artykuł o jakieś dane?
      Za ile kupiłeś mieszkanie?

      68 000 zł plus koszt remontu około 30 000 zł

      Jaką ratę kredytu płacisz?

      Aktualnie po spadku stóp procentowych 400 zł, kredyt na 80 000 zł rozłożyłem na 30 lat.

      Za ile wynajmujesz mieszkanie?

      1030 zł (w tej cenie jest opłata do wspólnoty oraz CO miejskie)

      Jaka jest roczna stopa zwrotu z inwestycji?

      To zależy jak kto liczy rentowność, jedni liczą od kapitału własnego, inni nie uwzględniają kredytu.

      Aktualnie po podwyżce opłat do wspólnoty i braku podwyżek czynszu dla najemców – bo mieszkają już 5 rok, rentowność bez podatku (podatek według skali, rozliczam, ale nie płacę o czym napisze kiedyś na blogu) rentowność oscyluje około 6%.

      Ile Ci zostaje po opłaceniu kredytu i podatków.

      Podatki rozliczam, ale nie płacę – kwota należnego podatku wynosi 0 zł.

      Po opłaceniu kredytu i opłat do wspólnoty zostaje około 200 zł

      To mieszkanie jest pierwszym w moim portfelu, dlatego nie widać tu super rentowności czy super zysków
      Bardziej zależy mi na przepływach i tym żeby najemcy – a są wyjątkowi – spokojnie i długo mieszkali – kredyt się spłaca i kiedyś mieszkanie będzie składnikiem mojego „funduszu emerytalnego”.

      Pozdrawiam

  • Jarek
    Odpowiedz

    Hej Olek, gratuluje „wejścia” w status mieszkanicznika 🙂

    Poczytałem parę Twoich wpisów i kamień spadł mi z serca, bo we mnie „dojrzewa” to już od ponad 3 lat.

    Wewnętrznie wiem, że to jest to, byłem na spotkaniu mieszkanicznika w Łodzi ( z żona, którą tym zarażam), szkoleniu Hryniewicza i spotkaniu absolwentów w Tarnowie u Piotrka Hryniewicza właśnie.

    I powiem Ci szczerze, nie wiem jak przeskoczyć tą cholerną, wewnętrzną „blokadę” przed wejściem w ten biznes. Już niby chcę, już upatrzone mieszkanie do podnajmu , a ciągle odwlekam, szukam wymówek, itp, itd…

    Gratuluje raz jeszcze i mam nadzieję, że wreszcie ta zapadka w głowie zaskoczy na właściwe miejsce i skończą się „męczarnie” z odwlekaniem decyzji 🙂

    Pozdrawiam

    Jarek

    • Olek
      Odpowiedz

      Witam Jarku,

      Dziękuję za dobre słowo cieszę się, że moje teksty są przydatne.

      A co do Twojej decyzji, życzę aby była dobra – niezależnie kiedy będzie podjęta.

      Pozdrawiam
      Olek

  • Michał
    Odpowiedz

    Napisałeś o meblach że teraz kosztują Cię 3x mniej, zdradzisz skąd zamawiasz te meble i jak z ich jakością? Sam przymierzam się do kapitalnego remontu mieszkania i artykuł/ pomoc na co zwracać uwagę i na czym można zaoszczędzić bez późniejszych przykrych konsekwencji byłby bardzo pomocny.

    • Olek
      Odpowiedz

      Do pierwszego mieszkania kupiłem meble kuchenne w IKEA – koszt około 3500 zł, dobierałem je tak jakbym sam miał gotować w kuchni i starałem się przewidzieć każdą potrzebę „domowego kucharza”. Potem okazało się, że trochę przesadziłem.
      Można kupić ładne meble w Castoramie (szare w artykule o „małej kawalerce 45 m/kw w kamienicy) czy Leroy (pomarańczowe na zdjęciach jakie pojawiają się na blogu), dodać do nich dobry blat, spowalniacze na zawiasy. Takie komplet (pomarańczowy) kosztuje mnie około 1200 zł i też się dobrze sprawuje.

Pozostaw komentarz