Moja pierwsza inwestycja w mieszkanie na wynajem.

Dawno, dawno temu – czyli moja pierwsza inwestycja w mieszkanie na wynajem.

Dlaczego mieszkania? Dlaczego wynajem? Po co? Dlaczego? Jak? Skąd ten pomysł? Dlaczego nie lokata? A może akcje, fundusze? Na te wszystkie pytania postaram się odpowiedzieć w tym materiale. Przybliżę Wam mój pomysł na przyszłość i to czym kierowałem się inwestując w pierwsze mieszkanie na wynajem.

Ta opowieść to podróż w czasie, bo cofamy się do roku 2009 i 2011, a nawet do 2004 i 2005 roku. Tak wiec zapraszam w podróż w czasie.

Rok 2004. Pomysł.

Czerwiec, zaraz po wstąpieniu do Unii Europejskiej otwierają się dla nas Polaków, granice i możliwości legalnego zarobkowania, np. w Anglii. Skoro pojawiła się taka możliwość jako świeżo upieczony magister inżynier wylądowałem na lotnisku w Luton i pojechałem do znajomego do Bournemouth na południu Anglii. Tam znalazłem dwie prace – pełnoetatową i dorywczą – tak spędziłem 7 miesięcy. W ciągu tego czasu poznałem wiele ciekawych osób, m.in. Alice. Alice była naszą Landlordką – wynajmowaliśmy od niej pokoje. Gdy przekonała się do nas – Polaków – zaprosiła nas pewnego dnia na uroczystą kolację i opowiedziała więcej o sobie i swoim partnerze. Alice pracowała kiedyś w JP Morgan, nie powiedziała na jakim stanowisku, ale sądzę że wysoko skoro podróżowała służbowo po całym świecie. Pewnego dnia zrezygnowała z pracy i zainwestowała w swój pierwszy HMO – dom wynajmowany na pokoje. W czasie, gdy nam o tym opowiadała posiadała już 9 takich domów, a mnie „oczy się świeciły” postanowiłem, że „też tak chce!”. Ta myśl „kołatała” mi się w głowie przez kolejnych kilka lat.

Rok 2009. Okazja inwestycyjna.

W Polsce pracuje na etacie już od 4 lat, pojawia się zdolność kredytowa, pojawiają się też informacje o kryzysie i bańce cenowej na nieruchomościach. Zaczynam poszukiwać pierwszej mojej inwestycji. Znalazłem pustostan w zasobach Telekomunikacji Polskiej, która wyprzedaje swoje zasoby.

Rok 2011. Zakup mieszkania.

Po dwóch latach pisania, proszenia, zmian organizacyjnych w TP, w końcu odbywa się przetarg na zakup mojego upatrzonego pustostanu i w maju 2011 staje się właścicielem mieszkania 35,5 m/kw, na który w Raiffeisen Bank Polska zaciągnąłem swój pierwszy kredyt hipoteczny.

Dlaczego w ogóle zdecydowałem się na inwestycję w mieszkanie na wynajem:

• Bo chce być jak Alice.
• Bo pojawiała się zdolność kredytowa.
• Bo Bank udziela kredytu na taką inwestycje, na inwestycje w obligacje czy odkładnia na lokacie, kredytu nie dostane.
• Bo w wieku 45 lat chce chodzić do etatowej pracy „bo chce”, a nie „bo musze”.

Moja pierwsza nieruchomość prezentowała się okazale:

Ta perła architektury i wystroju wnętrz znajduje się w Zabrzu, jest to miasto pomiędzy Gliwicami, Katowicami – zarówno geograficznie jak i cenowo. Miasto nie tylko studentów, pozytywnie zmieniające się i mam 40 km dojazdu do inwestycji.

Samo mieszkanie to 35,5 m/kw – oddzielna kuchnia z oknem, salon, sypialnia i łazienka, atutem jest ogrzewanie miejskie „z nitki”. Mieszkanie wymagało totalnego, kapitalnego remontu:

W tym miejscu pragnę podziękować mojej szanownej małżonce, która pomagała mi wynosić gruz z IV piętra, sama wyniosła około 200 kg gruzu (to te czarne worki na jednym ze zdjęć). Aniu dziękuję!

Remont trwał prawie 5 miesięcy, mój pierwszy remont podczas którego nauczyłem się kafelkować, układać panele, tapetować, skręcać meble i odbywał się głównie moimi własnymi siłami. Większość prac wykonałem sam, fachowiec był potrzebny do ułożenia rurek do wody i kanalizacji, wykafelkowania łazienki i poprawek w elektryce – tu pomógł szwagier. Resztę prac związanych z kafelkowaniem kuchni, przedpokoju, równaniem tynków, stawianiem ścianki z karton-gipsu wykonałem sam. Jeśli czegoś nie umiałem posiłkowałem się YOU TUBE-em albo „telefonem do przyjaciela” – w cemencie, klejach i gładziach minął mi cały urlop i wszystkie weekendy między majem, a październikiem 2011 roku.

Po remoncie, przyszedł czas na meblowanie – szafy do sypialni i do przedpokoju zamówiłem w firmie typu Komandor, a resztę mebli przywiozłem z IKEA, AGD kupowałem w sklepie internetowym OleOle.pl – Panowie, którzy przywieźli zakupy wnieśli ja za drobną gratyfikacją na IV piętro oszczędzając moje plecy.

Efekt finalny to przytulne 2 pokoje z kuchnią:

Mieszkanie po remoncie długo nie czekało na najemców, pierwsza para wprowadziła się w październiku 2011 roku i opuściła je w lutym 2012 po burzliwym rozstaniu. Od tamtego czasu, czyli piąty rok z rzędu, mieszkanie ma tych samych najemców.

Ale, żebyście nie myśleli, że wszystko przychodzi łatwo i przyjemnie – zwłaszcza przy pierwszej inwestycji. Po pierwsze dużo wydałem na meble, szczególnie te w kuchni – w kolejnych mieszkaniach kuchnia jest równie ładna, a 3 razy tańsza. Po drugie przez dwa lata w budynku nie było założonej formalnie wspólnoty, a co za tym idzie nie było funduszu remontowego – co mnie cieszyło bo płaciłem niski „czynsz”, a nie powinno. Brak funduszu remontowego zemścił się problemami z remontem dachu i dwukrotnym zalaniem mieszkania – co opisuje w artykule poświęconym ubezpieczeniom. W tym miejscu warto też przypomnieć o ubezpieczeniu wynajmowanej nieruchomości, szczególnie przydatny jest OC w życiu prywatnym i assistance,  ubezpieczyciel po okresie gwarancyjnym przysyłał serwis do popsutej pralki. Po trzecie remont wykonywałem sam, czyli nie wszystko jest tak równe jak powinno, a do tego „przyjemności” dźwigania gruzu i kafelek na i z IV piętra odczuwam w plecach do dziś.

W 2015 roku budynek, w którym znajduje się mieszkanie został wyremontowany i poddany termomodernizacji, skończyły się zalania, poprawił się komfort cieplny, cena za m2 wzrosła o 30% w stosunku do ceny jaka obowiązywała w dniu zakupu tego mieszkania.

W kolejnych latach jakie mijają od pierwszej inwestycji w Zabrzu pojawiły się 3 kolejne okazje inwestycyjne, z każdą kolejną byłem mądrzejszy i starałem się uczyć na swoich błędach, o których opowiem w kolejnych artykułach.

Chcesz dowiedzieć się czegoś więcej? Brakuje Ci informacji? Chcesz o coś zapytać? – pisz w komentarzu, będę starał się na bieżąco odpowiadać.