Pozory mylą – mieszkanie po starszym małżeństwie.

Mieszkanie po starszym małżeństwie, sprzedająca córka, która nie chce mieszkania – idealna sytuacja dla flippera czy inwestora pod najem! Dziś wiem, że te pozory potrafią zmylić. Wtedy byłem początkującym inwestorem, pod wpływem emocji i agenta roztaczającego wizję bezproblemowego najmu.

Dziś opiszę zakup i remont mieszkania numer III. Przeniesiemy się do Zabrza – dzielnica Rokitnica, niedaleko  Śląskiego Uniwersytetu Medycznego, którego budynki znajdują się w sąsiedniej dzielnicy „Helenka”.

Mieszkanie na parterze, po starszym małżeństwie, córka tych Państwa nie chciała tego mieszkania, więc była zdecydowana na sprzedaż, jak się okazało była też dobrze do tej transakcji przygotowana. Sprzedająca „wyremontowała” mieszkanie przed sprzedażą, żeby dobrze wyglądało i żeby nowy właściciel wprowadził się „na gotowe”. Cóż, Pani rozumiała „na gotowe” troszkę inaczej niż ja.

Nie obyło się bez totalnej anihilacji tynków, które pokryte nową farbą i tak odpadały nawet pod lekkim naciskiem, a co dopiero, gdy użyłem młotka lub młota udarowego.

Elektryka, jak widać na zdjęciach, nadawała się tylko do wymiany. I tu mała podpowiedź, zagadka ile kosztował mnie materiał (kable, puszki, tablica bezpieczników, etc.) które posłużyły do zrobienia w 100% nowej miedzianej instalacji elektrycznej? Wiesz już?

Ciekawe, o jakiej kwocie pomyślałeś/pomyślałaś – bo ja wydałem 498 zł – tak niecałe 500 zł na materiał, drugi 500 zł kosztowałby mnie ułożenie nowych kabli, gdybym zlecił je zaprzyjaźnionemu elektrykowi, ale wtedy byłem w fazie „Olek zrobi to sam” i zrobiłem, a elektryk tylko zmierzył i sprawdził czy jestem pojętnym uczniem – jestem, elektryka jest sprawna i bezpieczna.

Pewnie powiesz, że przecież elektryka to nie tylko kable – masz rację, 360 zł wydałem na zakup kontaktów, włączników i innych elementów, które na co dzień widzimy i używamy. Jednak ten koszt poniósłbym niezależnie czy kable byłby wymieniane czy nie – przecież w mieszkaniu były kontakty jeszcze z zamierzchłych czasów PRL. To samo dotyczyło lamp i punktów świetlnych.

UWAGA WAŻNE! Remontujesz? Fotografuj. Zdjęcia jakie widzisz na tym blogu, nie były robione z myślą o blogowaniu, tylko o tym, abym wiedział gdzie, w jakim miejscu w mieszkaniu po remoncie biegnie kabel elektryczny czy rurka z wodą. Po to, aby uniknąć kłopotów takich jak przebicie rurki PEX wkrętem, co opisałem w innym artykule.

Kolejne instalacje jakie powstały lub zostały wymienione:

• Instalacja ogrzewania – mieszkanie było ogrzewane tzw. gazowymi ogrzewaczami powietrza, lub „bankomatami” jak nazywa je kolega hydraulik – do każdego pokoju doprowadzone jest rurka z gazem i pod oknem zamiast kaloryfera wisie piec z zamkniętą komorą spalania, w którym gaz jest spalany, spaliny opuszczają piec przez rurę w ścianie od razu na zewnątrz, bez komina. (poglądowy zdjęcie poniżej). Stwierdziłem, że tak to być nie może, zwłaszcza jeśli najemcami będą studenci i zainwestowałem około 10 000 zł w instalację centralnego ogrzewania z piecem dwufunkcyjnym z zamkniętą komorą spalania – czyli wodę do mycia oraz ogrzewania nagrzewa jeden piec wiszący w łazience, płomienia nie widać (zamknięta komora spalania) więc wszystko jest bezpieczne. Dodatkowo piec wyposażyłem w sterownik bezprzewodowy, który można zaprogramować na cały tydzień pracy – czyli urządzenie sam włącza i wyłącza piec zgodnie z programem jaki mu zadamy – oszczędność gazu około 15% w stosunku do pieca bez takiego sterownika.

 

• Instalacja gazowa – w związku ze zmianami w instalacji CO, potrzebne było przeprojektowanie i przerobienie instalacji gazowej.

UWAGA WAŻNE! Instalację gazową może przerabiać tylko osoba z uprawnieniami, to nie zabawa dla domorosłych „złotych rączek”. Sama zmiana sposobu ogrzewania (wstawienie pieca dwuobiegowego) wymagało projektu i zgody na budowę.

• Instalacja wodna i kanalizacyjna – planowałem montaż kabiny prysznicowej i umywalki, w kuchni też zaszły zmiany, tak wiec wszystkie rurki doprowadzające i odprowadzające wodę zostały wymienione. Dodatkowo na swój koszt, ale siłami Panów „z administracji” wymieniłem pion kanalizacyjny przebiegający przez moją łazienkę, stary żeliwny był już skorodowany, nowy z tworzywa posłuży latami, a gdy już wspólnota zdecyduje się na wymianę pionów, ja nie będę musiał niszczyć łazienki.

 

• Instalacja TV i internet – tak, nie czekałem na monterów z „kablówki, tylko sam położyłem kabel internetowy oraz kabel antenowy, zaczynając od skrzynki na korytarzu, a kończąc w miejscu przewidzianym na stolik RTV. Dzięki temu teraz, gdy najemcy podpisują na swoje nazwisko umowę z dostawcą usługi – Tv kablowa lub internet – monterzy nie niszczą połowy mieszkania żeby poprowadzić kable, tylko podłączają się do już istniejącej instalacji. Szybko, czysto i bezproblemowo.

Przemiana obejmowała wszystko, ze starego mieszkania oprócz ścian zostały dwa plastikowe okna i lampa „kula” w łazience. Wszystko inne wywiozłem osobiście na wysypisko śmieci z Zabrzu.

UWAGA WAŻNE! Remontujesz? Nie wrzucaj gruzu do ogólnodostępnych kontenerów na śmieci – zadzwoń do UM lub firmy odpowiedzialnej za wywóz śmieci w Twoim mieście i zapytaj o darmowe worki na gruz – w Zabrzu każdemu kto płaci za wywóz śmieci raz do roku przysługuje worek tzw. BIG BAG na gruz – worek (wór) odbiera się w firmie wywożącej śmieci, a po napełnieniu wystarczy zadzwonić, aby również za darmo ten gruz został wywieziony. Czyli nie wywozimy gruzy do lasu, nie wrzucamy do przydrożnych rowów, ani do kontenerów na odpady komunalne.

A wracając do mieszkania i remontu. Mieszkanie kupiłem z zabudowaną loggią (taki balkon tylko zabudowany oknami). Okna zarówno od strony mieszkania jak i od strony zewnętrznej były stare, drewniane i rozlatujące się. Nie bardzo miałem ochotę płacić za dwa komplety okien (od środka i od zewnątrz), wiec postanowiłem zainwestować w trójdzielną okno zewnętrzne, a  od środka, kawałek muru zamieniłem w „barek”/ „ladę” – sami oceńcie jak to nazwać:

  

  

Powstała dodatkowa przestrzeń, którą klienci wykorzystują w różny sposób, a to jako miejsce do wypoczynku i umieszczają tu fotel do czytania książki, albo jako miejsce na rower.

  

W tym samym pokoju została wstawiona OGROMNA szafa zabudowana KOMANDOR, jej wielkość, zawsze robi wrażenie na mężczyznach oglądających mieszkanie, kobiety przeważnie stwierdzają „no to JA mam szafę, a Ty kochanie, gdzie będziesz trzymać swoje ubrania?”

  

A tak wyglądają inne pomieszczenia w mieszkaniu po remoncie, gotowym i przygotowanym dla klientów:

   

 

 

Koszty inwestycji i całego remontu:

SUMA KOSZTÓW:                           121 506 zł

1) koszt zakupu                                  78 000 zł

2)  koszt notariusza + agencja           4 876 zł

3) koszt kredytu (ubezpieczenie)         450 zł

4) czynsz do czasu najmu                   1 000 zł

5 ) koszt remontu                                36 181 zł

UWAGA WAŻNE! Remontujesz? Zmieniasz sposób ogrzewania mieszkania, np. z piecowego węglowego na elektryczny lub gazowy. Zapytaj w Urzędzie Miasta w Wydziale Ekologii (lub innym zajmującym się ochroną środowiska) o program likwidacji niskiej emisji, z którego można dostać dofinansowanie do zakupu nowego ekologicznego pieca. Mnie udało się dostać dotację w Zabrzu (ok. 1800 zł) i Chorzowie (ok 1600 zł i ok 800 zł – na dwa różne mieszkania).

UWAGA WAŻNE! Kupujesz? Remontujesz? Na kredyt? Sprawdź jakimi promocjami kuszą Banki. Biorąc kredyt na opisane mieszkanie skorzystałem z promocji 0% prowizji za założenie karty kredytowej, z której po roku zrezygnowałem – wystarczyło tylko ją aktywować, zrobić jedną transakcję, a po roku wypowiedzieć, dzięki temu zaoszczędziłem 2000 zł (2% od kredytu na 100 000 zł bo tyle dostałem na zakup i remont). Ja musiałem zapytać w kilku miejscach i poczytać kilka bankowych www, teraz korzystam z prostego rankingu dostępnego tutaj w prosty szybki sposób sprawdzam kto co mi da jeśli w tym banku skorzystam z oferty.

Wracając do podliczenia inwestycji. Niestety trochę przeinwestowałem w tym przypadku, warto dodać że w kosztach remontu wpisuje ZAWSZE koszty paliwa jaki zużywam na dojazdy – w tym przypadku było to 2600 zł, całkiem sporo bo mieszkanie oddalone jest prawie o 50 km od miejsca mojego zamieszkania, oraz koszty narzędzi, które musiałem zakupić przy danym remoncie, w tym przypadku 1500 zł. A co do wyposażenia, sama szafa zabudowana KOMANDOR w sypialni kosztowała 2760 zł, w kolejnych mieszkaniach już nie szaleje z KOMANDOREM.

Dodatkowo miejsce – Rokitnica – nie jest tak bardzo oblegane przez klientów, jak mówił Agent, przez co w tym mieszkaniu najczęściej zdarzają się pustostany – w sumie naliczyłem około 1,25 miesiąca pustostanu w każdym roku wynajmowania. To mieszkanie będzie pierwszym, jakie sprzedam, gdy będę przeprowadzał zmiany w moim portfelu nieruchomości.

o.