Przed i po – czyli jak się to zaczyna.

 

Mój kolega Dawid, który prowadzi stronę www.lokaty.pl poświęconą tradycyjnemu inwestowaniu, lokowaniu wolnych środków, zapytał mnie dziś o co chodzi z hasłem „Kupuje ruiny i zamieniam je w mieszkania na wynajem”, skoro wynajmuje ładne mieszkania – on żadnych ruin nie widział. Dlatego dla Dawid i innych zainteresowanych dziś mała zapowiedź tego co na blogu pojawi się w przyszłości, czyli kilka przykładów co kupiłem.

Tak jak wspominałem w poprzednim wpisie pomysł na inwestowanie w nieruchomości dojrzewał we mnie dość długo – właściwie tak długo jak budowanie zdolności kredytowej na pierwszy kredyt. Pierwsze mieszkanie kupiłem na kredyt – czyli do dziś prawdziwe korzyści z jego kupna czerpie Bank, a nie ja. Drugie i trzecie mieszkanie też kupowałem na kredyt, więc zależało i na tym, aby mieszkanie kupić jak najtaniej, a poprzez remont i wyposażenie go podnieść wartość nieruchomości i w pewnym stopniu „zabezpieczyć się” na przyszłość. W przypadku ewentualnej „klapy” mojego projektu wyremontowane mieszkanie sprzedałbym, drożej niż je kupiłem gdy było ruiną.

Zacznijmy od mieszkania numer 2 – pełny opis metamorfozy pojawi się w osobnym artykule.

W pięknej kamienicy z 1931 roku w Zabrzu, mieszkał pewien kawaler, pracował na kopalni, mieszkanie otrzymał „z miasta” a po pewnym czasie wykupił je. Poznałem go w przełomowym momencie, jego życia – czyli przejścia na emeryturę górniczą w wieku czterdziestu kilku lat. Jako kawaler nie do końca miał czas na robienie porządków, okna – plastikowe – od momentu ich montażu nie były myte, tapety, wyposażenie– cóż….., zresztą sami zobaczcie:

IMG-20120413-00082 IMG-20120413-00080

przedpokoj IMG-20120413-00088

2pokój2 2pokój

Po wyjściu z tego mieszkania, zrozumiałem co miał na myśli agent nieruchomości, gdy mówił mi, żebym niczego nie dotykał, ani o nic się nie opierał, a samą nieruchomość starał się analizować jako liczbę metrów kwadratowych w dobrej okolicy, a nie jako „mieszkanie”. Chyba mi się udało, żeby nie zdradzać za dużo, udało mi się wyremontować tą perełkę, aneks kuchenny wyszedł tak:

Aneks_kuchenny

A inne pomieszczenia i całą historię poznacie w następnym wpisie.

Mieszkanie numer 3 – pozory mylą.

Sprzedająca „remontowała” mieszkanie przed sprzedażą, żeby dobrze wyglądało i żeby nowy właściciel wprowadził się „na gotowe”. Cóż, Pani rozumiała „na gotowe” troszkę inaczej niż ja, wiec i tak nie obyło się bez totalnej anihilacji tynków, elektryki, rurek CO, wody i kanalizacji. Przemiana obejmowała wszystko, z starego mieszkania oprócz ścian zostały dwa plastikowe okna i lampa „kula” w łazience. Wszystko inne wywiozłem osobiście na wysypisko śmieci z Zabrzu.

UWAGA WAŻNE! Remontujesz? Nie wrzucaj gruzu do ogólnodostępnych kontenerów na śmieci – zadzwoń do UM lub firmy odpowiedzialnej za wywóz śmieci w Twoim mieście i zapytaj o darmowe worki na gruz – w Zabrzu każdemu kto płaci za wywóz śmieci raz do roku przysługuje worek tzw. BIG BAG na gruz – worek (wór) odbiera się w firmie wywożącej śmieci, a po napełnieniu wystarczy zadzwonić, aby również za darmo ten gruz został wywieziony. Czyli nie wywozimy gruzy do lasu, nie wrzucamy do przydrożnych rowów, ani do kontenerów na odpady komunalne.

A wracając do nieruchomości numeru 3, zastałem ją w takim oto stanie:

1 IMG-20120510-00005

8 9

IMG-20120510-00007 IMG-20120510-00009

A dziś moi klienci mieszkają w takich warunkach:

KUCHNIA Salon

Pełen opis metamorfozy znajdziesz w artykule, jakie właśnie powstaje i ukaże się niedługo.

Mieszkanie numer 4 – kupować czy uciekać ?

Zakup tego mieszkania skończył się dla mnie wezwaniem do urzędu skarbowego w sprawie wszczętego postępowania administracyjnego o zaniżenie ceny zakupu w celu uniknięcia płacenia podatku PCC. Innymi słowy, mieszkanie kupiłem tak tanio, że urzędnicy podejrzewali mnie o manipulacje w celu zaniżenia płaconego podatku od czynności cywilno-prawnych. Stan techniczny mieszkania był bardzo niepokojący – wszędzie pęknięcia, ta szybka przyklejona do ściany, ślad po badaniu czy ściany się rozchodzą i czy pęknięcia będą postępować. Wszystkiemu winna była nowo wybudowana galeria obok budynku, w którym znajduje się mieszkanie – podczas prac budowlanych budynek nieco się przemieścił i wymagane było tzw. „ankrowanie”. Dzięki temu mieszkanie było sprzedawane było już od roku, a ja nie miałem konkurentów. Widok jaki zastałem na miejscu:

DSCF0027 DSCF0032

DSCF0034 DSCF0035

DSCF0042 DSCF0044

Po remoncie trochę się zmieniło:

DSCF0086

A jak to się stało przeczytasz już niebawem tutaj.

Mieszkanie numer 5 – czyli Olek coś Ty kupił?

Te słowa usłyszałem od mojej małżonki, która od razu zaznaczyła, że tym razem gruzu nosić nie będzie i nie wyobraża sobie jak z 18,6 metra kwadratowego „sklepiku” można zrobić kawalerkę. Cóż niedowiarków było wielu, łącznie z ekipą remontową. Dużo czasu minęło zanim ten lokal zacząłem określać mianem „mieszkania”, na początku nikt nie wierzył, że to zamieni się kiedyś w lokal mieszkalny:

FOTY 205 FOTY 208

FOTY 211 FOTY 212

FOTY 214 WP_20150223_09_24_42_Pro

Jednak udało się – po wielu przygodach, o których w kolejnym wpisie. Mieszkanie cieszy nowego najemcę:

Aneks_2 wyspa

Wszystkie wyżej wymienione nieruchomości opiszę w nadchodzących artykułach.  Do katalogu „ruin” cały czas trafia coś nowego, np. mieszkanie czekające rok na remont, którego nie mogę zacząć z powodu zgniłego stropu – zasługa sąsiad z mieszkania powyżej.

 

WP_20151003_14_56_47_Pro WP_20151003_14_56_55_Pro WP_20151003_14_57_07_Pro

WP_20151003_14_57_59_Pro WP_20151003_14_58_06_Pro WP_20151003_14_58_26_Pro WP_20151003_15_22_37_Pro

I tak to się zaczyna. A ten wpis już się kończy.

Pozdrawiam przyjaciół, znajomych i wszystkich czytelników tego wpisu.

o.

Recommended Posts
Showing 2 comments
  • Tomasz
    Odpowiedz

    *Możesz coś napisać gdzie, albo jak szukasz mebli o których piszesz, że były równie ładne, ale kosztowały 3 razy mniej.
    *Sprzęt AGD zawsze nowy czy kupujesz też używane?
    *Ile masz aktualnie mieszkań?
    *Czy mieszkania rozliczasz jaako osoba fizyczna czy może utworzyłeś jakąś spółkę albo rozliczasz to w innej formie?
    *Skupiasz się głównie na kawalerkach?
    *Ile docelowo mieszkań planujesz zakupić/kredytować?
    *Ile kosztuje Cię OC (średnio), a ile takie assistance?

    • Olek
      Odpowiedz

      Odpowiadając kolejno:

      *Możesz coś napisać gdzie, albo jak szukasz mebli o których piszesz, że były równie ładne, ale kosztowały 3 razy mniej.

      Pierwszy komplet mebli kupowałem w IKEA około 3500 zł, teraz kupuje w Castoramie lub Leroy-u za około 1200 zł
      Meble do salonu/sypialni nadal kupuje w IKEA.

      *Sprzęt AGD zawsze nowy czy kupujesz też używane?

      99% przypadków nowy. Raz zostawiłem kuchenkę gazową po poprzednim właścicielu. Oczywiście po wcześniejszym wymyciu. Nadawała się.

      *Ile masz aktualnie mieszkań?

      Liczba artykułów na blogu jest zależna od liczby mieszkań, tak wiec na razie nie zdradzę ich liczby.

      *Czy mieszkania rozliczasz jako osoba fizyczna czy może utworzyłeś jakąś spółkę albo rozliczasz to w innej formie?

      Wiem, że wielu szkoleniowców doradza zakładanie spółek itd. Ja na chwilę obecną rozliczam się jako osoba fizyczna, ale według skali – nie ryczałtem.
      Spisuje koszty, odliczam je, amortyzuje mieszkania – PIT’a przygotowuje mi księgowa, sam bym się pogubił.

      *Skupiasz się głównie na kawalerkach?

      Na początku były to mieszkania 2 pokoje z kuchnią, potem dwa pomieszczenia – tak żeby był salon z aneksem kuchennym i oddzielna sypialnia. Teraz stwierdzam że dobre są też „zwykłe” kawalerki – czyli pokój z kuchnią. Innymi słowy nie kupiłem i chyba nie kupie nic większego jak 45 m/kw.

      *Ile docelowo mieszkań planujesz zakupić/kredytować?

      Kiedyś żonie powiedziałem, że jak będzie 10 mieszkań to przestane. Ale teraz pojawiają się nowe horyzonty, możliwości i projekty np. zakup kamienicy i podział na samodzielne mieszkania. Nie określiłem jeszcze maximum – dlaczego nie być jak Sławek Muturi?

      *Ile kosztuje Cię OC (średnio), a ile takie assistance?

      OC wykupuje przy zakupie polisy ubezpieczenia mieszkania – składka jest niewysoka, ostatnio płaciłem 25 zł, zależnie od Ubezpieczyciela i promocji cena może się różnić. Assistance przeważnie są dodawane do kont lub polis „w gratisie” lub za parę złotych – warto sprawdzić co już się ma dodane do produktów finansowych, z których się korzysta.

      Pozdrawiam

Pozostaw komentarz