Super, hiper okazja – inwestowanie w nieruchomości na wynajem! (???)

W ostatnim czasie mniej więcej tak zaczyna się każdy pseudo fachowy artykuł o nieruchomościach w jednym z dzienników ogólnokrajowych, a do tego jakaś kalkulacja i super foto mieszkania jak to powyżej. Dziś chciałbym napisać o drugiej stronie inwestowania w nieruchomości i o ryzykach jakie się z tym wiążą.

W ciągu ostatniego tygodnia odbyłem 3 spotkania – na każdym z nich ktoś chciał dowiedzieć się jak najwięcej o inwestowaniu w nieruchomości – zdobyć wiedzę „w pigułce” i zacząć inwestować, czy to za gotówkę czy to na kredyt, nieważne. Zawsze chętnie dzielę się wiedzą, a właściwie doświadczeniami i „przygodami” jakie mi się przytrafiły. Dlatego dziś proponuje „wiadro zimnej wody” – artykuł, w którym opiszę te mniej przyjemne zdarzenia z życia Mieszkanicznika, po to, aby każdy z Was znał „obie strony medalu” i mógł świadomie podjąć swoją decyzję o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.

Tak, więc co może pójść „nie tak” podczas inwestowania w nieruchomości na wynajem – na przykładzie moich „wpadek”:

• Okazja, która nie jest okazją.

Zbyt drogo kupione mieszkanie, do tego zakredytowane, a co gorsza w dzielnicy, która wcale nie jest tak dobrze postrzegana przez studentów/najemców, jak opowiadał agent nieruchomości. Tak jedno z mieszkań, kupiłem na „fali” optymizmu, okazało się, że gdyby lepiej poszukał, bądź poczekał, mógłbym kupić mieszkanie o ok 8 tys. taniej, a taka kwota piechota nie chodzi. Mieszkanie opisałem na blogu. Nie twierdze, że jest to porażka życia, bo jest wynajęte i zarabia na siebie, ale dumny z jego zakupu nie jestem, a mogłem trafić jeszcze gorzej.

• Zosia samosia.

Na początku mojego inwestowania, remonty starałem się wykonywać w jak największym stopniu samodzielnie. Teraz wiem, że nie zawsze (bardzo często) jest to strata czasu i zdrowia, dla kogoś, kto nie jest z zawodu „budowlańcem”, uczenie się kafelkowania czy tynkowania na swoim mieszkaniu wychodzi drożej niż wynajęcie ekipy.

• Mierz siły na zamiary.

Na początku mojego inwestowania, remonty starałem się wykonywać w jak największym stopniu samodzielnie. Ale o tym wiecie. Co grosza byłem SUPER optymistą, jeśli chodzi o terminy, wydawało mi się, że pracują popołudniami i w weekendy w 3 miesiące wyremontuje mieszkanie. A skoro tak to mogę kupić kolejne, jeszcze podczas trwającego remontu – BŁĄD! Efekt, inwestycja kupiona jako druga czekała około 6 miesięcy na to żebym w ogóle zaczął cokolwiek tam robić.

• Nierzetelna ekipa remontowa.

Panowie, którzy aktualnie remontują dla mnie mieszkania mają czasem problem ze znalezieniem dla mnie miejsca w kalendarzu lub coś im się przesunie, ale to nic w porównaniu z ekipami, które po otrzymaniu zaliczki znikają, albo przeciągają remont w nieskończoność – bo w tzw. międzyczasie mają jeszcze dwie inne fuchy. Pozostaje korzystać tylko ze sprawdzonych przez siebie lub znajomych fachowców, a jeśli się takowych nie posiada pytać o nich np. na spotkaniach Mieszkanicznika. Ja raz pożałowałem, wynajęcia jakiegoś „Rafała” do usunięcia gruzu – byłem zbyt łatwowierny – zostałem z nieskończoną robotą i nieopłaconymi podwykonawcami.

• Bankowe widzi mi się.

Tego nigdy bym się nie spodziewał – EuroBank wystawił mnie „do wiatru” i nie przyznał kredytu, a swoją decyzję przekazał mi na 4h przed aktem notarialnym. Okazało się, że po około 3 tygodniach analizowania moich dokumentów – a dostarczyłem ich sporo, zaświadczenia, umowy najmu, wyciąg z karty kredytowej, wyciągi z 3 kont osobistych itd. – jakiś „ktoś” w centrali uznał, że osoba, która ma zdolność pożyczkową i chce kupić czwarte mieszkanie na kredyt zabezpieczony hipoteką tego mieszkania jest – uwaga – JAKAŚ DZIWNA i RYZYKOWNA, a w związku z tym ten „ktoś” nie podpisze umowy i nici z kredytu.

Tak, więc jeśli chcesz kredytować swoją inwestycję bądź pewny swoich źródłem finansowania. Uważam za szczególnie ryzykowne próby sfinansowania kredytem zakupu z przetargu lub licytacji komorniczej, gdzie wymagane jest zapłacenie ceny mieszkania w nieprzekraczalnych terminach. Z powodu bankowych procedur można stracić zadatek i wymarzoną okazję.

• Uwaga Konserwator Zabytków.

Podczas jednego z remontów dowiedziałem się co może Konserwator. Na szczęście budynek w jakim robiłem remont nie był pod całkowitym nadzorem konserwatorskim, chroniona była tylko elewacja. Gdybym jednak miał pecha i okazało się, że Konserwator chroni także wnętrze budynku musiałbym zachować lub odtwarzać stare drewniane drzwi, nie mógłbym ingerować w układ ścian, musiałbym konsultować zakres remontu z Konserwatorem. Jednym słowem jeśli inwestujesz w starej kamienicy sprawdź co w jej sprawie ma do powiedzenia Konserwator Zabytków. Co ciekawe budynek nie musi być piękny, nawet ładny, aby znajdować się pod ochroną konserwatora,  te na zdjęciach poniżej są zabytkami:

 

• Stan techniczny nieruchomości.

Kupuję ruiny, więc powinienem spodziewać się problemów – ale niektórych naprawdę mnie zaskoczyły. Stropy – czy to stare drewniane czy murowane, czasem do niczego się nie nadają.
W pierwszym przypadku po wywiezieniu około 7 ton gruzu i piachu z kawalerki położonej na parterze okazało się że murowany strop pomiędzy lokalem a piwnicą jest popękany, konieczna była ekspertyza czy mogę rozpoczynać remont czy też wspólnota najpierw ma naprawić strop – na szczęście okazało się że pęknięcia nie były groźne i można było zacząć remont. Jednak cała procedura związana z ekspertyzą potem z projektem budowlanym zajęła 7 miesięcy.

Drugi przypadek nadal trwa – właśnie mija 15-sty miesiąc od czasu, gdy kupiłem kawalerkę do remontu. Niestety po ściągnięciu styropianowych paneli z sufitu, okazało się, że w suficie jest dziura, przez którą widać komodę sąsiada z góry (ten mebel ze słoikami na zdjęciu poniżej). Idąc dalej okazało się, że drewniany strop jest przegniły i trzeba go wymienić. Sąsiad z góry (osoba starsza, samotna, tzw. „zbieracz”) nie wyraził zgody i wyprowadzkę na czas remontu. Wspólnota musiała przejść kilkumiesięczną batalię sądową, zakończoną eksmisją komorniczą. Aktualnie nadal nie mogę remontować swojego mieszkania, ale przynajmniej Wspólnota zabrała się za remont stropu. Rachunek ekonomiczny? Mieszkanie kupione za 30 tys. od września 2015 roku czeka na remont, do wspólnoty płacę co miesiąc 100 zł funduszu remontowego (zgodzili się zwolnić mnie z opłat eksploatacyjnych), nie zarabiam na najmie od stycznia 2016. Gdyby to była moja pierwsza inwestycja w mieszkania na wynajem – nigdy nie odważyłbym się na kolejną.

     

• Stan techniczny nieruchomości – brak wentylacji.

Niestety mieszkania w starych kamienicach często nie mają wentylacji grawitacyjnej lub jest ona niewystarczająca. Co za tym idzie w mieszkaniu bez wentylacji nie można zainstalować gazu, a samo przebywanie w nim skończy się prędzej czy później grzybem na ścianach i problemach zdrowotnych lokatorów. W kilku mieszkaniach musiałem sam zadbać o wentylację w jednym na swój koszt budowałem dwa kominy wentylacyjne – na szczęście miałem to ujęte w początkowym kosztorysie.

Jeśli chodzi o moje „wpadki” przy inwestowaniu w mieszkania chyba wyczerpałem te najistotniejsze. Moim celem nie jest zniechęcenie Cię do inwestowania w mieszkania na wynajem, chce pokazać Ci cały obraz, obie strony medalu, oba końce kija itd. itd. Ta róża ma kolce i dobrze jest o nich wiedzieć na samym początku.

Na mojej liście nie znalazły się problemy z najemcami i płatnościami od nich, dewastacją mieszkania przez studentów i inne tego typu obiegowe opinie o najmie, ponieważ – odpukać- na razie ich nie doświadczyłem i mam nadzieję, że nie doświadczę.

o.