CZY WARTO INWESTOWAĆ W NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM ?

Dziś kilka słów/przemyśleń doświadczonego inwestora na rynku nieruchomości Tomasza Adamusa. Opowie nam co sądzi o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, podzieli się też klikom radami i swoimi „trikami”. Zdjęcia w artykule przedstawiają realizacje Tomka .

Czy posiadanie mieszkania na wynajem jest opłacalną inwestycją?

Warto zwrócić uwagę, że każdy z nas ma inną definicję inwestycji, jednak nie chcę rozpisywać się na ten temat.

Osobiście uważam, że jest to jeden z najlepszych sposobów nie tyle wzbogacenia się czy gromadzenia majątku, ale przede wszystkim osiągnięcia tzw. „wolności finansowej”, czyli stanu w którym przychody z najmu przewyższają wydatki na życie moje i mojej rodziny.

Jpeg

Dlaczego?

Po pierwsze, większość inwestycji może nam przynieść zwrot  albo w postaci bieżącego dochodu/odsetek np. lokata bankowa, albo wzrostu wartości zainwestowanego kapitału np. kupno złota. Nieruchomości na wynajem dają nam miesięczny przychód, jednocześnie rośnie ich wartość – szczególnie w długim czasie, na którą możemy mieć bezpośredni wpływ.

Po drugie, mieszkanie można kupić za cenę znacznie niższą od średnich cen podobnych mieszkań- głównym czynnikiem determinującym obniżenie ceny jest motywacja sprzedającego, stan techniczny nieruchomości, sytuacja prawna nieruchomości.

Po trzecie, banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań. Pieniądz banku, który jest najtańszym pieniądzem na rynku, zwiększa rentowność inwestycji. Bank nie pożyczy pieniędzy na zakup złota czy po to, aby klient trzymał je na lokacie, a na zakup mieszkania – TAK.

Po czwarte, wartość zakupionej nieruchomości jak i czynsz najmu są silnie skorelowane z inflacją i rosną, zwłaszcza w wieloletniej perspektywie. Wzrost czynszu zwiększa opłacalność. Z kolei wzrost wartości mieszkania przy saldzie kredytu wyrażonym w wartościach nominalnych otwiera drzwi do refinansowania.

Po piąte, ryzyko całkowitej utraty kapitału można ubezpieczyć – pożar, zalanie itd, co nie jest możliwe przy innych klasach aktywów.

Po szóste, można trwale podnieść wartość mieszkania przy niewielkich nakładach –  ścianka działowa zwiększy przychody z najmu, bo mieszkanie 2-pokojowe można wynająć drożej niż kawalerkę. Przeprowadzając drobny remont czy tzw.”home staging” zwiększamy przychód lub zmniejszamy okres pustostanu, co bezpośrednio przekłada się na zwrot z inwestycji.

Po siódme, możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, nawet do 10% rocznie – w przypadku mieszkań ponad pięcioletnich, stanowiących pełną własność z udziałem w gruncie, co zwiększa opłacalność najmu, obniżając wysokość należnego podatku.

DCIM100MEDIA

Czy najem zawsze jest opłacalny?

Nie każde mieszkanie na wynajem jest opłacalną inwestycją. Często ludzie popełniają wiele prostych błędów, do których zaliczam:

  • brak celu inwestycji, czyli powszechna strategia „dziś kupię, a jutro się zobaczy”.
  • kierowanie się opinią osób, które nie posiadają mieszkania na wynajem lub znają je z teorii i szumnych opowieści o nieuczciwych najemcach.
  • traktowanie inwestycji zbyt emocjonalnie, kiedy potencjalni inwestorzy zamiast kierować się kalkulacjami już w myślach wybierają kolory zasłonek.
  • przepłacanie za mieszkanie, pośrednio wiąże się z emocjonalnym traktowaniem inwestycji, jeśli ktoś zapłacił 20% powyżej ceny rynkowej , „bo żonie się podobał widok z okna”. Taki inwestor osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała prawdziwej okazji cenowej.
  • brak dyscypliny w zarządzaniu najmem np. brak czasu na pokazywanie mieszkania potencjalnym najemcom, zwlekanie ze ściągnięciem długu od najemcy.
  • zbyt kosztowny remont – kierowanie się swoimi upodobaniami i kupowanie „pod siebie”, kuchnie firmy RUST, nie podwyższy ceny najmu, a tylko podniesie koszty remontu.

Jpeg

Opłacalność najmu w praktyce

Moje doświadczenia związane z wynajmem wskazują, że przedział zwrotów z samych opłat najmu jest dość szeroki – w samych Katowicach waha się od 5% do 11% rocznie. Co ciekawe najwyższe zwroty osiąga się nie na prestiżowych osiedlach, ale na dzielnicach powszechnie uważanych za gorsze.

Dlaczego tak się dzieje?

Bo lepiej kupić mieszkanie za 60.000 zł i wynająć je za 700 zł niż kupić lokal za 180.000 zł i wynająć za 1100 zł.

Katowice są jednym z najtańszych dużych miast jeśli chodzi o zakup mieszkań w Polsce, gdzie cena na rynku wtórnym waha się na poziomie ok. 3800zł/m2. Jest to oczywiście wartość średnia, bo można kupić mieszkanie nawet za 2000zł/m2. Podobna sytuacja cenowa ma miejsce również na innych rynkach – Łódź, Bydgoszcz, Lublin, Toruń.

Dzięki temu, możliwe jest pokrycie kosztów obsługi zaciągniętego kredytu przychodami z najmu, a nawet osiągnięcie kilkuset złotowego dochodu po opłaceniu raty kredytu i odsetek. W tym czasie rośnie oczywiście wartość mieszkania.

Jpeg

Licząc zwrot z inwestycji nie musimy posiłkować się skomplikowanymi kalkulatorami, wystarczy zwykły kalkulator.

Najprostszy wzór wygląda następująco:

Rentowność = miesięczne dochody netto (po odliczeniu opłat administracyjnych, zobowiązań podatkowych itd.- nie mając doświadczenia wartość tą możemy prześledzić poprzez ogłoszenia najmu w okolicy podobnych mieszkań) x liczba miesięcy w roku, w których mieszkanie „pracuje” (zwykle jest to 10-11 miesięcy) / suma kosztów (zakup nieruchomości, taksa notarialna + podatek PCC, remont i wyposażenie, itd.)

Przy inwestowaniu nieruchomości najważniejsze są liczby, nie zapominajmy o nich. Powodzenia!

Jeśli ktoś nie przekonał się do inwestowania w nieruchomości, zawsze może założyć lokatę.

Mieszkania jakie zakupił i wyremontował Tomek można obejrzeć na jego stronie fabrykamieszkan.eu

Tomasz Adamus

fabrykamieszkan.eu

Recommended Posts
Showing 9 comments
  • Agata
    Odpowiedz

    Inwestycja w nieruchomości pod wynajem to moim zdaniem opłacalny biznes, tylko trzeba podpisywać umowy z odpowiedzialnymi ludźmi, żeby nie było zniszczeń. A co Pan sądzi o inwestycjach alternatywnych wymienionych w tym artykule http://rynekzlota24.pl/tag/inwestycje-alternatywne Czy obecnie są one również opłacalne?

    • Olek
      Odpowiedz

      Witam,

      Nie wiem czy obecnie są opłacalne. Nie angażuje się w takie inwestycje.
      Zainwestowałem w obligacje korporacyjne i straciłem – tak wiec coraz bliżej jest mi do stanowiska Sławka Muturi http://fridomia.pl/ który co do zasady jest zdania że dywersyfikacja jest zła – bo nas rozprasza, dzieli nasze fundusze i uwagę. A przez to nie robimy tego na czym się znamy.

  • Radek
    Odpowiedz

    Inwestowanie w nieruchomości to również zabezpieczenie kapitału oraz jak to się robi mądrze to można mieć stały dochód, który w przypadku np inwestycji giełdowych jest obarczony dużym ryzykiem

    • Magdalena
      Odpowiedz

      Mądrze – słowo klucz. Od kiedy jestem członkinią stowarzyszenia Mieszkanicznik, szeroko rekomenduję członkostwo w takich strukturach jako jeden z najlepszych sposób na ciągłe nabieranie tej mądrości potrzebnej do inwestycji w nieruchomości.

  • Dominika
    Odpowiedz

    Według mnie tak. Sama mam dwa mieszkania nad morzem i drugie wynajmuje wczasowiczom. Dla mnie to idealny biznes, chętnych zawsze jest wielu i nie muszę się martwić czy będę miała je komu podnająć, czy nie będę miała. Rok temu odebrałam klucze do mieszkania w Lubicz Apartament (Rowy) i dla mnie sezon trwa cały rok z mniejszymi przerwami, ale praktycznie cały rok – zawsze jest dobry sezon na odpoczynek nad morzem.Spokojnie można spłacić kredyt, odkuć się a później zacząć zarabiać. Jasne, że jest troche przy tym zachodu bo trzeba pojechać dopilnować itp. Ale zawsze istnieją takie oferty jak u mojego dewelopera, że ktoś zrobi to za ciebie i to z kolei uważam, że jest świetna opcja dla ludzi którzy nie są tutaj stacjonarnie w niedalekiej odległości jak ja.

    • Olek
      Odpowiedz

      Dziękuję za komentarz.

      Zainteresowało mnie to co piszesz o mieszkaniu w Rowach – byłem tam 2 lata temu 🙂
      Możesz napisać coś więcej o tej inwestycji, może dasz się namówić na artykuł na blogu?

  • Mike
    Odpowiedz

    Dobry wieczór. Powyższy komentarz to spam. Tą samą wersję widziałem już na innych forach. Ktoś robi reklamę dla apartamentów…

  • Rafał
    Odpowiedz

    Piszesz bardzo pozytywnie o inwestowaniu. Nie miałeś nigdy wątpliwości albo nieudanej inwestycji? Ja ciągle jestem na etapie strachu przed ryzykiem, bo jednak duża kasa wchodzi w grę. Powiedz jeszcze co sądzisz o kongresie, który organizuje Mieszkanicznik? Chyba w listopadzie to będzie. Ja chcę jechać (pierwszy raz), bo w opisie mają, że dużo specjalistów będzie, a to jednak rzadkość w jednym miejscu yulu ich spotkać. Byłeś na ich kongresie? Chcę się przygotować maksymalnie do tego wydarzenia,

    • Olek
      Odpowiedz

      Odpowiedziałem już w prv mailu. Ale skracając:
      – zawsze mam obawy, dlatego liczę, przeliczam i sprawdzam kilka razy zanim kupie kolejne mieszkanie;
      – nieudana inwestycja – działka na której miałem budować prv dom, gdybym ją sprzedał zaraz po zakupie zarobiłbym 20%, teraz gdy rolnicy przekształcili masę ziemi na budowlaną nie mogę sprzedać działki za ceną jaką chce (a chce mniej niż zapłaciłem);
      – Kongres – jest OK, ale najpierw zacznij jeździć na lokalne spotkania Mieszkanicznika, a potem jedź już z „ekipą” z twojego miasta na Kongres.

Pozostaw komentarz