Apartament wakacyjny – inwestycja czy fanaberia?
Czyli Apartament Wakacyjny w Bułgarii, krok po kroku. Taki tytuł nosiła moja prezentacja na spotkaniu Katowickiego Oddziału Stowarzyszenia „Mieszkanicznik” w dniu 27 października 2016 roku o godzinie 18.30. Pierwszy raz mieliśmy też sponsora – firmę evenem.pl. – wielkie dzięki za wsparcie naszego spotkania.
Najpierw, raz jeszcze chciałbym podziękować sponsorowi za pokrycie kosztów naszego spotkania.
Firma EVENEM – biuro księgowe świadczące nowoczesne usługi księgowe dla małych i średnich firm. Zaprezentowała nam swoje nowoczesne usługi. Specjalnie dla członków i sympatyków stowarzyszenia oraz czytelników mojego bloga, firma EVENEM przygotowała prezent w postaci trzech bezpłatnych porad księgowo-podatkowych dla każdego z Was. Porady będzie można wykorzystać do końca 2016 roku.
Prezent można odebrać, wystarczy kliknąć i założyć darmowe konto w systemie EVENEM:
Obowiązek spełniony – teraz konkrety, fotki, opowieści – czyli to co lubicie najbardziej.
Dlaczego ktoś kto inwestuj w kawalerki na szeroko rozumianym Śląsku, pomyślał o Bułgarii i apartamencie wakacyjnym – odpowiedź jest prosta – przez przypadek, a było to tak:
Był czwartek 14 lipca 2016 dzwoni do mnie Mariusz:
„Trzeba pożyczyć znajomemu 100 000 zł na 10% na 2 lata – bo ma komornika”.
Mój gromki śmiech….BŁA HA HA HA……, odkładam słuchawkę, on znów dzwoni.
Rozmawiamy, dyskutujemy i koniec końców stanęło na wspólnym zakupie apartamentu wakacyjnego z opcją odkupu dla dotychczasowego właściciela.
A w sobotę 16 lipca lecieliśmy na 3h do Bułgarii obejrzeć nieruchomość, z Burgas jedziemy samochodem do Sozopolu i szczęka mi opada…..
źródło: booking.com
Green Life Resort, w odległości 2 km od przepięknego starego miasta Sozopol. Kompleks zlokalizowany jest nad przepiękną zatoką, z piękną piaszczystą plażą, której lwia część należy do kompleksu.
Ośrodek dysponuje 7 basenami w tym 3 kaskadowymi, 3 kortami tenisowymi, boiskiem do piłki nożnej, siatkówki i koszykówki, ogromnym placem zabaw dla dzieci, boiskiem do siatkówki plażowej. Ciągle się rozwija i zaskakuje co rok nowymi atrakcjami. W ośrodku zlokalizowanych jest kilka restauracji, siłownia, fitness, fryzjer, sklep, klub nocny na plaży pozwala spędzić wakacje nie opuszczając kompleksu.
No ale jak właściwie kupuje się nieruchomość za granicą?
Prawie tak samo jak w Polsce – z tą różnicą, że w Bułgarii obowiązuje kataseter i wszystkie opłaty wynikające z zawarcia aktu notarialnego obliczane były od wartości określonej przez Urząd Miasta a nie od tej jaka ustaliły strony transakcji. Jako, że była to moja i mojego wspólnika pierwsza transakcji zagraniczna zwróciliśmy się o pomoc do Polsko-Bułgarskiej kancelarii prawnej. Koszty transakcji jak i wcześniejszych oględziny nieruchomości wyglądają tak:
– oględziny 16 lipca 2016 – 3 074 zł;
– pokrycie długów sprzedającego – 3 745 zł (podatek miejski + czynsz w resorcie za rok)
– przeprowadzenie całego procesu przez prawnika PL-BGR – 4 155 zł;
– nadanie pełnomocnictw dla prawnika – 1 090 zł;
– nadanie klauzuli apostille w POLSKIM MSZ – 900 zł;
– notariusz 12 września 2016 w BUŁGARII – 4 174 zł;
– koszty przelewów do BGR – 215 zł;
Koszt oględzin i rozliczenia długów pokrywał sprzedający
SUMA KOSZTÓW ZAKUPU: 10 535 zł – pokryliśmy 50/50 ze sprzedającym
Co tak właściwie kupiliśmy i za ile?
Studio nr. K11 w Green Life Beach Resort Sozopol ****
Powierzchnia: 36,84 m2 plus taras 5,39 m2
Pełne wyposażenie – możliwość noclegu max 4 osób;
Klimatyzacja, aneks kuchenny, TV, WI-FI,
Kwota jaką w 2010 roku zapłacił sprzedający – 31 675 Euro;
Cena zakupu w 2016 roku – 80 000 zł;
Wartość katastralna – ok. 40 000 Euro – nowe apartamenty tyle kosztują;
No dobrze – kupiliśmy „apartament” – czyli kawalerkę z tarasem i dostępem do super ośrodka, a gdzie tu inwestycja, zarobek?
Po pierwsze, osoba, która sprzedała nam tą nieruchomość ma prawo odkupić ją za 2 lata. Cena odkupu wyniesie 96 000 zł we wrześniu 2018, podzielona jest na 24 miesięczne wpłaty zadatku po 1500 zł oraz 60 000 zł w dniu podpisania aktu notarialnego, co da przychód 10 733 zł, minus koszty dwuletniego utrzymania (czynszu dla właściciela ośrodka) 5 181 zł, w sumie rentowność 3,3% rocznie – minus podatek. Niewiele. Dlatego….
Po drugie będziemy wynajmować apartament na wakacje, przyjaciołom, znajomym i ich znajomym, co znacznie poprawi rentowność przedsięwzięcia.
Sezon turystyczny w Sozpolu trwa od ok 15 czerwca do 30 września – łącznie 17 tygodni. Cena za wynajem naszego apartamentu na booking.com wynosi około 350 zł za noc ze śniadaniem.
Nasza oferta bez śniadania, ale z przywozem i odwozem klienta z lotniska w Burgas (ok. 40 km):
200 zł za cały apartament za noc w czerwcu i wrześniu;
250 zł za cały apartament za noc w lipcu i sierpniu;
Zakładamy niepełne obłożenie: 4 tygodnie (VI i IX) i 8 tygodni (VII-VIII).
Wspólnicy płacą tak samo jak klienci – żadnych ulg / rabatów – dzięki temu unikniemy niepotrzebnych kłótni.
Przy takich założeniach rentowność przedsięwzięcia zmienia się znacząco:
Koszt zakupu = 85 267 zł (cena + koszty około zakupowe);
Koszt rocznego utrzymania: 2 590 zł
Koszty sprzątania i prania po turystach, TV, WI-FI: 1470 zł rocznie
Przychody: 4 tygodnie * 1400 zł + 8 tygodni * 1750 zł = 19 600 zł
Rentowność roczna: 19 600 / (85 267 + 2 590 + 1470) = 21,90% – minus podatek
Aby pokryć koszty czynszu i podatków potrzebujemy 3 tygodnie sezonu opłacone przez turystów (250 zł /noc), jeśli nie uda się nam przekonać przyjaciół i znajomych do wakacji w Bułgarii, to już nasze wyjazdy wakacyjne z rodzinami spowodują, że inwestycja „się wróci” – zamiast wydawać gotówkę nad Bałtykiem, wydamy ją w Bułgarii.
Po trzecie i najważniejsze, jedzenie w Bułgarii jest tanie i sami zobaczcie:
Bułgaria – jak dotrzeć ?
Autem – 1700 km
TUI.pl – loty czarterowe – ceny przelotu od 349 zł za osobę z bagażem 25 kg w obie strony!! – ja już kupiłem bilety na czerwiec i zapłaciłem po 509 zł od osoby
Wizzair – Ceny przelotu od 249 zł w jedną stronę, ale uwaga na wagę bagażu!
W ten sposób mam już zaplanowane wakacje 2017 – a Ty?
O.
Witam można się dowiedzieć jak obecnie wygląda sytuacja z tym mieszkaniem? Udany zakup czy po czasie już nie tak kolorowo?
Obecnie się opłaca kupowanie w Bułgarii?
Pozdrawiam.
Witam,
W tej chwili automatyzujemy mieszkanie – oddaliśmy je w zarządzanie firmie z Polski, która w Bułgarii ma swoje biura i rezydentów.
W końcu ktoś za nas będzie myślał o praniu, sprzątaniu, przyjmowaniu gości, przekazywaniu kluczy itd.
Inwestycja będzie w końcu prawie pasywna i nadal nas cieszy.
Postępy w rezerwacjach można obejrzeć pod tym linkiem:
http://www.kwaterybulgaria.pl/index.php?option=com_reservator&task=showlocation&location_id=505