Wynajmowane mieszkanie a remont – co może najemca, a co powinien wynajmujący?

Czy najemca może przeprowadzić remont w wynajmowanym mieszkaniu? Co mu wolno, a co powinien uzgodnić z wynajmującym? Jakie obowiązki ma właściciel mieszkania? Poniżej kilka istotnych informacji na ten temat.

Szukając mieszkania do wynajęcia najczęściej kierujemy się lokalizacją, metrażem, układem i ogólnym stanem poszczególnych pomieszczeń – kwestia ich wystroju schodzi zazwyczaj na dalszy plan. Co zrobić, jeśli zależy nam na dopasowaniu wyglądu mieszkania do naszych preferencji? Czy możemy je wyremontować?

Kwestie prawne

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący odpowiada za remonty umożliwiające normalne korzystanie z mieszkania. Dotyczy to przede wszystkim instalacji wewnętrznych: wodociągowej, ciepłej wody i gazowej, instalacji kanalizacyjnej, elektrycznej, centralnego ogrzewania (wraz z grzejnikami). Do obowiązków właściciela mieszkania należy też m.in. wymiana podłóg czy stolarki okiennej i drzwiowej.

Z kolei najemca odpowiada za bieżące naprawy i konserwacje mebli, podłóg, ścian, urządzeń sanitarnych czy przewodów odpływowych (aż do pionu zbiorczego). W chwili zakończenia najmu jest zobowiązany oddać mieszkanie w stanie niezmienionym i niepogorszonym, a więc powinien je odnowić (np. odmalować ściany), jeśli zaszła taka potrzeba. W przeciwnym razie właściciel może potrącić potrzebną na to sumę z kaucji.

Czy najemca może przeprowadzić remont?

Powyższe ustalenia dotyczą jedynie remontu wynikającego z konieczności naprawy uszkodzonych powierzchni i sprzętów. Co z remontem powodowanym kwestiami estetycznymi? Czy możemy wymienić płytki w łazience albo meble w salonie, które po prostu nam się nie podobają?

Najemca może wprowadzić w mieszkaniu ulepszenia jedynie za zgodą wynajmującego. W tym celu konieczne jest sporządzenie pisemnej umowy. Wszystkie kwestie dotyczące zakresu wprowadzanych zmian warto uwzględnić już w umowie najmu (albo aneksie) i szczegółowo opisać, ponieważ jej ustalenia obowiązują w pierwszej kolejności – przed wspomnianą ustawą.

Jeśli zdecydujemy się na wprowadzenie zmian bez zgody właściciela (np. przemalujemy ściany, przymocujemy do nich półki itp.), musimy liczyć się z tym, że właściciel może zażądać przywrócenia poprzedniego wyglądu mieszkania.

Zgodę właściciela na remont znacznie łatwiej uzyskać przy wynajmie długoterminowym. Zdarza się też, że mieszkanie przeznaczone pod wynajem po prostu wymaga remontu, a wtedy właściciel pozostawia wolną rękę najemcom. Obie strony na tym korzystają – lokatorzy mogą dopasować wnętrza do swoich potrzeb, a wynajmujący unika problemów i niedogodności związanych z remontem.

Po czyjej stronie koszty?

Jeżeli stan mieszkania jest dobry, a najemcom bardzo zależy na metamorfozie wnętrza, właściciel może zgodzić się na remont, ale bez zwrotu poniesionych przez najemców kosztów. W sytuacji, gdy odnowienie mieszkania rzeczywiście jest wskazane (np. remontu wymaga przestarzała łazienka czy kuchnia), koszty ponosi właściciel. Wówczas może zapłacić za remont, zwrócić najemcom wyłożone przez nich na ten cel pieniądze lub obniżyć czynsz – wszystko zależy od tego, jakie ustalenia zostaną zawarte w umowie.

Warto pamiętać o tym, że właściciel mieszkania i najemca mogą dowolnie podzielić się obowiązkami związanymi z utrzymaniem mieszkania w dobrym stanie oraz ewentualnymi kosztami remontu. Gdy tego nie zrobią, obowiązuje ich podział zawarty w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli wystrój oglądanego mieszkania nam nie odpowiada, dobrze jeszcze przed podpisaniem umowy najmu dowiedzieć się, czy ewentualny remont w ogóle wchodzi w grę, a nawet najdrobniejsze zmiany, jakie chcemy wprowadzić w wynajmowanym mieszkaniu, lepiej od razu ustalać z właścicielem – unikniemy w ten sposób wielu nieprzyjemności i zbędnych wydatków.

Autorem wpisu gościnnego jest Piotr Majewski, specjalista Morizon i redaktor bloga o nieruchomościach.