NIE gotowiec inwestycyjny

Kiedyś mieszkanie z dziurą w podłodze, bez toalety, bez instalację wod-kan i elektrycznej, a do tego ze ścianami na planie równoległoboku. Dziś kawalerka 28 m2 generująca ponad 13% rentowności. Jak do tego doszło? Czytaj dalej.

Po 4 miesiącach bez artykułu na blogu z przyjemnością zaczynam nadrabiać zaległości. Zaczynam od artykułu, który miałem napisać w lutym czyli zaraz po wynajęciu jeszcze nie reklamowanej wtedy kawalerki.

Jak się to zaczęło ?

W Lutym 2017 roku, pracując jeszcze na etacie w SKOK, dzięki mojemu pełnomocnikowi – czyli Tacie – wygrałem przetarg, w wyniku, którego nabyłem nieruchomość. Specjalnie nie użyłem słowa mieszkanie, gdyż jak zwykle była to ruinka, jak duża okazało się potem… Dokładnie 31.03.2017 roku podpisałem akt notarialny i stałem się właścicielem, tego co możesz zobaczyć na zdjęciach poniżej.

Jednym słowem nic ciekawego. Najciekawszy wydawał mi się układ mieszkania – plan równoległoboku – nie mamy kątów prostych w narożnikach mieszkania, plan mieszkania poniżej:

Byłem wtedy w trakcie remontu jednej z ruderek, jakie możesz obejrzeć na Blogu i przyznam, że mój budżet był mocno nadwyrężony, a nie chciałem wspomagać się kolejnym kredytem. Stąd pomysł na sprzedaż NIE GOTOWCA inwestycyjnego – czyli zrobienie flipa bez remontu, prawie bez, gdyż wybiałkowałem ściany, żeby „100-u letni” brud i sadza nie kuły Inwestorów w oczy.

NIE GOTOWIEC inwestycyjny znalazł swoich nabywców 2.05.2017 roku. Bez ogłoszeń na portalach i reklamy. Nabyli go moi znajomi, którzy od dawna zastanawiali się nad taką inwestycją jak moje. W ramach transakcji obiecałem im, że przypilnuje za nich remontu. Co zrobiłem, a po miesiącu od aktu zamieniłem w jedną z usług jakie świadczymy w Fabryce Mieszkań – nadzór nad remontem.

Niespodzianka!

Kupując tą nieruchomość i przygotowując się do remontu zauważyłem przegniłe deski w podłodze (Inwestor też o nich wiedział), po ich zdjęciu okazało się, że przegniłe są dwie belki stropowe, czyli nie mamy stropu pod połową kuchni. No i się zaczęło…

Wymianę stropu, a przy okazji dobudowanie nowego pionu kanalizacyjnego wyceniono na 5000 zł, kwotę, której nie mieliśmy zamiaru wydawać z budżetu przeznaczonego na remont. Strop jak i pion kanalizacyjny to części wspólne nieruchomości, za które odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa, po wizytacji Inspektora udało się przekonać Zarządcę, żeby przygotował odpowiednie uchwały i budżet na te prace budowlane. Niestety uchwałę musiał podpisać także przedstawiciel Urzędu Miasta, gdyż miasto posiada większość lokali w tej wspólnocie. Okazało się to drogą przez piekło i po kilku odwołaniach oraz ponagleniach już w grudniu 2017 firma przeprowadziła niezbędne naprawy, a My w końcu mieliśmy podłogę i pion kanalizacyjny.

Remont czas zacząć.

No właśnie czas zacząć, a nie ma komu tego remontu przeprowadzić. Pierwotnie mieliśmy rozpocząć w lipcu, zakupiliśmy materiał, przygotowaliśmy pokój, jednak opóźnienie wynikające z wymiany stropu, spowodowało, że ekipa remontowa nie miała co tu robić i zajęła się inną naszą inwestycją. Remont tak na poważnie wznowiliśmy na początku grudnia 2017.

Remont udało się zakończyć bez kolejnych niespodzianek w połowie stycznia 2018. Następnie szybkie meblowanie, a 6 lutego 2018 podpisanie umowy najmu. Efekt końcowy bardzo spodobał się żonie Inwestora, sama zadbała o dodatki jak obrazek czy stojąca obok łóżka lampa, jej radość i entuzjazm  były najlepszym wynagrodzeniem za moją pracę przy tym projekcie.

Liczby.

Pomimo opóźnienia, Inwestorzy są zadowoleni z przepływów jakie generuje mieszkanie, tj. 1100 zł miesięcznie. Zakup NIE GOTOWCA to dla nich wydatek 48 000 zł (tak kiedyś można było za tyle kupić  mieszkanie), opłaty notarialne niecałe 2000 zł, natomiast remont wraz z wyposażeniem udało zamknąć się w kwocie 37 000 zł. Łącznie 87 000 zł. Opłaty do wspólnoty wynoszą 112 zł, a rentowność … no cóż zależy jak kto liczy, mnie wyszło powyżej 13% przed opodatkowaniem.

Pozdrawiam i zabieram się za kolejny wpis – mam sporo zaległości.

Jeśli myślisz o rozpoczęciu przygody z nieruchomościami pamiętaj proszę, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się z RYZYKIEM. Prezentowane wyniki są oparte na historycznych danych dotyczących jednostkowej transakcji i nie stanowią gwarancji na przyszłość. Indywidualna stopa zwrotu jest uzależniona od dnia nabycia / zbycia nieruchomości lub indywidualnych warunków wynajmu.